한 커뮤니티에서 연도별 15억으로 살 수 있던 아파트 변천사에 관한 글이 화제가 되었다. 2016년부터 시작되는 아파트 변천사는 다음과 같다. 2016년 압구정 현대, 2017년 반포자이, 2019년 마포 래미안 푸르지오, 2020년 노원구 상계동. 이에 한 댓글에는 2021년은 경기도로 갈 거라는 반응이 나왔다고 한다. 이러한 변천사를 보면 “그때 사둘 걸…”이라는 생각이 들지만 지나간 시간은 되돌릴 수 없다. 그렇다면 현시점에서 앞으로 집을 마련할 때 알아둬야 할 점은 없을까? 지금부터 내 집 마련할 때 명심해야 할 2가지를 소개해볼까 한다.

첫째, 무주택 가구인 경우

무주택 가구일수록 주택 구매를 통해 돈을 벌겠다는 생각보다는 실수요자인 만큼 주거 문제를 해결하는 측면에서 접근하는 것이 우선이다. 예를 들어 직장 출퇴근 문제, 보육 문제, 교육 문제 해결, 또는 부모나 친척과 가까이 산다는 등의 구체적인 문제를 해결하는 측면에서 접근하라는 것이다. 투자의 목적보다는 문제 해결의 목적으로 접근해야 안전하다는 사실을 기억해두자.

둘째, 대출은 소득대비 20% 이내로

우리나라 전체 가구의 60% 이상이 현재 높은 집값에 부담을 느낄 것이다. 왜냐하면 전체 가구의 자산규모 통계에서 순자산 3억 원 이하의 비중이 전체 2천만 가구 중 64%이기 때문이다. 대한민국 절반 이상의 가구가 순자산은 3억 원 이하를 가지고 있다는 것이다. 하지만 각종 미디어나 뉴스를 보면 5억, 7억, 20억, 30억대의 집값에 대한 이야기 나온다. 3억 원의 주택이나 아파트를 가지고 이야기하는 경우는 드물다. 이런 상황에서 자칫 잘못하면 대출을 무리하게 받아서 집을 살 수가 있다. 이렇게 되면 위험할 수 있기 때문에 정확하게 수치상으로 대출금액은 소득대비 20% 이내라고 알려주는 것이다. 그렇다면 왜 대출 금액이 소득대비 20% 이내가 되어야 하는 걸까?

총부채 원리금 상환액(DSR: Debt Service Ratio)이라는 말이 있다. 이는 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율(부채=주택 담보 대출, 신용 대출, 마이너스 통장, 자동차 할부 등)로 현재 우리나라는 DSR을 40%로 잡고 있다. 쉽게 말하면 내가 번 총소득 중에서 40%에 해당하는 금액만이 전체 대출의 원리금 상환액이어야 한다는 것이다. 가령 DSR이 40%일 때 소득이 세후 5천만 원이라면, 5천만 원 중 2천만 원을 원리금 상황에만 사용해야 한다. 대출 기간을 30년으로 최대한 길게 잡으면 나의 대출 총계는 6억 원 정도의 상태가 된다. 하지만 연 소득 5천만 원으로 6억 원의 부채를 상환하기란 쉽지 않다. 5천만 원 중 2천만 원을 빼면 3,000만 원으로 생활을 해야 하는데 이게 쉽지가 않다는 것이다. 

세계적으로 볼 때 주거 비용이 소득에서 차지하는 비중이 20%가 안 되는 상황이다. 실질적으로 자신의 소득에서 약 20% 이내 수준의 원리금 부담 정도가 감당 가능한 대출액으로 볼 수 있다. 그 이상의 대출은 사실상 갚기 어렵다. 소득이 세후 5천만 원이라면 DSR 20%는 원리금 상환액이 약 1천만 원 수준이 된다. 그러면 대출 총계가 3억 원 정도가 되는 것이고, 이 정도가 되면 부담이 한결 덜해진다. 소득이 세후 8천만 원이라면 DSR 20%인 1,600만 원이 되고, 대출 총계가 5억 원 정도가 되도록 대출을 받는 것이 적절하다. 

대출의 유혹은 달콤하다. 대출은 자기 자본 없이도 더 큰 자산의 좋은 부동산을 구매할 수 있게 해준다. 부동산의 가격이 상승할 때는 모든 게 꿈만 같다. 하지만 현금흐름에 문제가 생길 때, 대출은 ‘빚’이라는 이름으로 변하며 빚은 당신의 사정을 봐주지 않는다는 사실을 잊지 말자. 늘 감당 가능한 수준에서 대출을 일으키는 것이 중요하다. 추가로 인생은 자신의 계획대로만 흘러가지 않는다는 점을 가슴 깊이 새겨두고 미리부터 대비하는 습관을 길러보는 건 어떨까.

참고: 

1) 15억으로 살 수 있는 아파트 변천사..jpg, 펨코 (링크)

2) 내 집 마련할 때 명심해야 할 2가지, 유튜브 체인지 그라운드 (링크)

3) 이미지 출처: 드라마 <펜트하우스2>, 픽사베이 (링크)

Written by KJH