저도 초보 때에는 좋은 아파트가 안떨어지고 사람들이 안좋아하는 아파트는 떨어질 거라고 생각했거든요? 그런데 부동산 공부를 하고 투자를 실제로 하다보니까 통념과 현실이 다르다는 걸 깨달았어요. 결론은 많이 오른게 많이 떨어지고 적게오른건 안 떨어지거나 덜 떨어진다는 거였어요.

제가 수도권 투자할 때에 서울에서 강서구가 되게 좋은 동네라고 하진 않았어요. 그런데 금융위기 때에 그런 소형 아파트들이 가격이 안떨어지더라고요. 소형아파트들은 잘 안빠지고 그냥 일자에요. 보합. 그리고 밑에서 전세만 맹렬하게 따라붙어요. 4~5년을요. 그러다가 2013년에 매매가, 전세가 차이가 좁혀졌었죠. 그때가 ‘그 때 샀어야 됐는데..’ 했던 시기였던 거예요. 그 후에 매매가가 올랐죠.

친구따라 10평대 소형 아파트에 처음 들어갔을 때…

제가 투자하기 전에 제 대학동기가 아파트를 산다는 거예요. 2011년에 친구를 따라 가양동에 있는 주공아파트를 갔어요. 그때 제가 따라갔던 포인트는 딱 하나였어요. 1억으로 할 수 있는게 뭐가 있는지 궁금한거예요. 27살때부터 열심히 모아서 1억을 모았거든요.

10평대 아파트에 들어갔는데 옥색 몰딩에 장판이 삭았어요. 입주때 장판 그대로 쓰신 거예요. 할머니 할아버지가 계시고 장판 찢어진 곳을 노란색 초록색 테이프로 붙여놨어요. 너무 충격을 받았죠. 집 가격을 물어보니 1억이 넘는다는 거예요. 내가 대기업가서 4년을 새빠지게 모았는데 이런 아파트도 못 사는 거예요. 제가 그걸 보고 이거 너무 비싸다 이런 생각을 하고 그냥 흘러갔죠. 그런데 그게 지금 7억이에요. 지금 생각하면 진짜 싼 거였죠.

2011년에 본 그 아파트를 강서구 임장을 하면서 몇 년만에 다시 본 거예요. 아파트 이력을 봤는데 안 떨어졌더라고요. 하락장에 안빠졌어요.

소형아파트가 왜 안떨어졌냐하면 다른 것에 비해서 상대적으로 많이 안 올랐어요. 2000년대 부동산 시장은 소형아파트를 빌라처럼 보는 느낌이었거든요. 선호도가 굉장히 떨어지는 거죠. 쉽게 말하면 서민 사는 곳.

이번 장에서 의정부, 인천, 오산, 양주가 올라가기 전에 사람들이 때려 죽어도 안 올라간다고 말했던 지역처럼 제일 늦게 올라가고 제일 조금 올라가다보니까 그런 아파트들이 오히려 안 떨어졌던 거예요.

많이 안 떨어지는 아파트 특징

역에서 가까운 소형아파트는 소득수준이 높지 않고 겨우 아파트를 장만한 사람들이 사는 곳이라는 이미지가 있었던 거예요. 1기 신도시가 그런 모양을 갖추고 있죠. 그런 아파트들이 덜 떨어졌더라고요. 심지어 어떤 아파트들은 아예 안떨어졌어요. 되게 놀랍죠.

이런 아파트를 실제로 가보면 단지도 안좋아요. 저한테 신혼부부들이 내 집 마련에 대해 물어보시는데 제가 영끌하면 나중에 힘들다고 무리가 안되는 선에서 추천을 해드려요. 추천을 해드리면 역세권 소형 아파트에 가보면 평행주차도 안되고 너무 낡았고 따닥따닥해서 세대수도 많다고 불평들을 하세요. 보기에는 별로지만 그런 아파트가 잘 안떨어진다는 거예요.

많이 떨어지는 아파트 특징

많이 떨어졌던 아파트가 대표적으로 버블세븐지역에 있는 대형아파트들이었어요. 입주할 때 분양가가 엄청나게 비싼데도 완판이 됐죠. ‘쾌적한 교외에서 나만의 넒은 공간을 누린다’, ‘중산층 이상의 삶’ 이런 이미지가 있어요.

누구나 다 알만한 삐까뻔쩍한 아파트는 사람들이 좋아하기 때문에 상승장에서 많이 올랐어요. 많이 오를수록 장이 안좋을 때 많이 떨어졌어요.

사람들이 많이 알고 선망하는 대상이면 그 아파트에 대한 상승장의 이미지가 공고해져서 철옹성처럼 보이고 절대 안떨어질 것이라고 생각하게 되죠. 부자들이 많고 살 사람도 많기 때문에 가격이 많이 오르는 거거든요. 그런데 많이 오르기 때문에 버블이 더 커질 수 있죠. 맹목적 믿음들이 생기기 때문에 실제 가치보다 더 올라간다는 거예요.

좋은 지역, 좋은 아파트일 수록 가격이 많이 오르고 또 많이 떨어졌고 상대적으로 선호도가 떨어지거나 서민들이 사는 느낌을 많이 주는 아파트일수록 잘 안 떨어졌다는 거예요.

부동산 초보에게 추천하는, 실패하지 않는 내 집 마련하기

지금처럼 비싼 시기에 내 집 마련을 하려고 하는데 실패하고 싶지 않다면 여러분이 알고 있는 좋은 아파트, 많이 오르는 아파트, 비싼 아파트, 전세가율이 낮은 아파트보다 조금 빠진다 싶더라도 임대가와 차이가 많지 않은 아파트가 여러분의 자산을 디펜스하시는데에는 더 도움이 되지 않을까 싶습니다.

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