‘여기’ 에서 하향 안정화로 진입하는 전조가 보인다

실거래 지수

월 아파트 매매 실거래지수가 전국적으로 하락을 했습니다. 특히 11월 지수는 금융위기 이후에 낙폭이 가장 커서 굉장히 빠른 속도로 시장이 둔화되고 있다고 판단할 수 있습니다. 11월에 전월 대비해서 1.37%포인트 빠졌습니다. 금융위기 때에 (2008년 10월) 1.52%가 빠졌기 때문에 금융위기 이래로 낙폭이 가장 크고 12월 지표는 모두 하락 기조를 보이고 있습니다. 실거래 지수는 시장이 빠른 속도로 둔화세로 들어가고 있다는 걸 보여주는 지표입니다.

가격

가격 지표중에 가격변동률이 있습니다. 전국 주택 시장 표본을 조사해서 거래 가능 가격을 가지고 변동률을 집계하는 거죠. 12월 월간 동향 조사 기준으로 봤을 때에 통계 집계일에 낙폭과 가격변동률이 가장 컸습니다. 주간조사 기준으로 중요한게 흐름인데 이런 흐름이 강해지고 있고 지역적으로 범위가 늘어나고 있습니다. 여러 흐름을 봤을 때에 가격 지표는 상승폭 둔화 속도가 빨라지면서 0에 수렴해가는 모습을 보이고 있습니다.

거래량

거래량은 가격 지표에 선행하는 경향이 있습니다. 거래량이 많으면 보통 가격이 올라가는 모습을 보이게 되는데 거래량이 예년 거래량의 절반 정도 수준으로 줄어들어있는 상황입니다.

주택 가격이 하향 안정세라고 판단하는 지표 3

1. 공급이 수요를 압도할 정도로 질 좋은 공급이 계속 될 것인가?

2030년까지 205만 호를 공급할 계획입니다. 1기 신도시가 30만 호이고 7배이기 때문에 굉장히 압도적인 물량이죠. 향후 수도권에서 31만 호, 서울에서는 10만 호 공급이 될 것이기 때문에 시장을 강하게 하방시킬 공급이 예정되어 있습니다.

2. 통화 정책, 금리가 미치는 영향

금리 인상에 들어가게 되면 무리하게 빚을 내서 집을 사기에는 어려워질 것이고 따라서 수요 측면에서 향후 주택시장을 강하게 안정시키는 요인으로 작용 할 수 있을 것 같습니다.

3. 주택 총수요에 큰 영향을 미치는 인구/가구

주택 총수요는 인구/가구에 영향을 받습니다. 생산가능연령인구는 줄어들고 가구중과세도 둔화되고 있습니다. 수요가 진정이 되고 공급은 안정적으로 늘어나는 여건에서 추세적 하락은 분명하다고 봅니다.

올 해 공급에서 ‘이 부분’에 심혈을 기울인다

분양물량을 최대한 배가시켜서 단기적인 수급 여건을 안정 시키는 것입니다. 22년에는 분양 예정 물량을 39만 호로 잡고 사전청약을 통해서 7만 호를 공급 할 예정입니다. 작년에 비해 30% 이상 많은 46만호 공급이 되는 거죠. 따라서 분양 물량 부족에 따른 수급 불안을 염려하지 않아도 됩니다. 올 해 사전 청약 7만 호 중에서 4천 호의 사전청약이 서울에서 나오기 때문에 작년보다 단기수급여건은 훨씬 호전될 것으로 보입니다. 공급의 속도를 가속화하고 물량을 늘려서 단기적으로도, 중장기적으로도 공급부족이 나오지 않도록 심혈을 기울이고 있습니다.

사전청약의 매력요인 3

1. 입지 경쟁력이 있다

입지 경쟁력이 상당히 있는 곳에서 사전청약이 이루어집니다. 입지경쟁력 측면에서 공공은 3기 신도시를 많이 선호하시는데 그 곳에서 주로 사전청약이 이루어지도록 할 예정입니다. 2기 신도시 중에서도 동탄, 검단처럼 상대적으로 수도권 내에서 선호도가 있는 지역에 집중적으로 사전청약을 추진하고있습니다.

2. 가격 경쟁력이 있다

기축주택보다 상당히 저렴합니다. 시세 대비해서 많게는 40%, 적어도 20% 정도는 가격이 저렴해서 향후 시장 가격이 조정을 받더라도 충분한 가격 경쟁력을 확보하고 있습니다.

3. 자금 조달 계획을 세울 수 있다

사전청약은 입지도 좋고 가격도 저렴한데 본 청약보다 3년 정도 앞당겨서 하죠. 따라서 본 청약 전까지는 비용이 들어가지 않습니다. 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 자금 조달 계획을 세우게 되는데 실제 자금이 들어가는 시점보다 2,3년 먼저 집을 마련할 수 있기 때문에 대출이 필요하거나 자금이 부족할 청년층, 신혼부부가 충분한 기간을 가지고 자금조달계획을 세울 수 있다는 메리트가 있습니다.

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