전세자금대출, 모르면 손해!

2017년도, 16년도에 전국적으로 LTV를 70%를 풀어버렸어요. 지금이라면 대출 70% 받아서 서울로 달려가서 집 사겠죠. 그런데 당시에는 전국 LTV가 70%더라도 집을 안샀어요.

그 때에는 은행에 주담대가 아닌 전세대출을 받으러 갔어요. 당시 렌트푸어라고 해서 전셋값이 너무 올라가고 집값은 떨어지니까 사람들이 집을 안사고 전세를 사려고 했거든요. 그런데 은행에서 보증해주는 전세대출 상품이 없었어요. 그리고 전세대출을 하려면 절차가 복잡했거든요. 질권 설정, 채권 양도같은 법적인 절차가 많다보니까 대출도 늦게 나오죠. 

그래서 나라에서 나섰죠. 금융 정책 기관인 주택금융공사, 도시보증공사에서 보증해줄테니까 대출해. 나라에서 보증해주니까 대출을 80%만큼 후하게 해주는 거예요. 

15년-17년에는 전세대출상품 자체가 없었고 대출 방식도 그 때에는 임대인이 대출을 받았어요. 임대인이 대출을 받아서 그걸 전세금으로 받고 이자를 임차인이 내요. 임대인이 임차인을 전세드리기 위해서 임대인이 차주가 되는 거예요. 대신 이자는 임차인이 내고요. 처음에는 임차인 보호한다고 그렇게 가이드가 나왔는데 실무에서는 적용이 안되니까 차주를 임차인으로 바꾸면서 정부에서 대신 보증을 해준 거예요.

2016년, 17년부터 전세가가 계속 오르기 시작했는데 돌아보면 절대적인 매수타이밍이었죠. 지금은 전세대출상품이 없어질 순 없을 것 같아요. 지금 풀은 대출이 얼마이고 전세대출 DSR에 넣는다고했는데 반발이 어마어마했기 때문에 섣불리 규제를 못하죠. 대부분의 사람들이 전세대출을 규제하면 집값이 떨어질거란 생각들을 하는 거잖아요. 근데 이 전세대출을 섣불리 규제를 못하는 거죠. 9.13 이후로 지금까지 규제가 서서히 나왔거든요. 

그 전에 전세자금대출은 보증서 담보대출 형식이 아니라 전세금 자체에 법적인 절차로서 질권설정, 혹은 채권 양도 조치를 했단 말이예요. 실무적인 절차가 굉장히 복잡해서 은행들이 꺼려했어요. 그런데 지금 세입자들이 전세들어올 때에는 집주인이 동의조차 필요없는 상품이 있어요. 절차가 점점 간소화되고 있는 거예요. 

무주택자 / 유주택자 대출 한도

전세대출중에 은행이 상환해야 되는 대출이 있거든요. 집주인이 임차인에게 주면 임차인이 대출을 상환하는게 일반적인 경우인데 임차인이 대출 상환을 안 할수도 있는 거에요. 그러면 임대인이 은행에 대출을 물어줘야 되죠. 그런 경우가 심심찮게 있어요. 

지금은 많이 바뀌었어요. 전세대출한도는 작년과 같지만 전세대출을 받을 수 있는 계약이 확대가 되었어요. 수도권 같은 경우에 5억 전세계약만 받을 수 있었는데 7억으로 바뀌었어요. 대출한도는 전세자금대출이 주택금융공사에서 2억 2천 2백이요. 임차인의 신용을 받는 거죠. 다른건 안심전세라고 주택도시보증공사에서 받는건데 4억까지는 대출이 나와요. 

무주택자: 주택금융공사 2.2억 / 도시보증공사 4억 / SGI서울보증보험 5억

유주택자: 주택금융공사 X / 도시보증공사 2억 / SGI서울보증보험 3억

무주택인 경우 SGI는 5억까지 나와요. 1주택자까지만 되는데 부부합산소득이 1억이 넘어가면 SGI서울보증보험으로 무조건 가야돼요. 금리는 서울보증보험이 0.1%, 0.2% 높아요. 이자는 주담대와 비슷하게 3%대 입니다. 그러니까 전국 LTV 70%대에 전세대출 받지 말고 주담대 받으시면 되겠죠.

은행 입장에서는 전세자금대출이 굉장히 중요한 수입원이죠. 1. 유저도 좋고 2. 은행도 좋고 3. 집주인도 좋고 4. 보증기관도 좋죠. 보증료 수익이 어마어마 할거예요.

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