사실은 조금만 기다리면 규제 다 풀어지고 대출도 많이 해주고 싸게 살 수 있고. 어느정도 하락하고 나면 다시 우리나라는 밑에서 전세가가 치고 올라와서 여러분이 안 사도 올라가요.

기다리면 또 살 수 있는 기회는 오는데 냉정하게 못 잡을 확률이 많아요. 지금 분위기의 반대방향이라고 보시면 되죠. 지금은 하락으로 넘어갈 분위기인데 상승할 것 같잖아요. 상승을 얘기하는 사람들이 널려있고 그래서 안 사는걸 멈추기가 어려운 거잖아요. 반대로 하락장에 바닥권에 가면 분위기 자체가 전체가 하락에 포커스가 맞춰져 있어요. 매물도 많고 미분양도 옆에 있는데 이게 풀릴까? 의문이 되는 거죠.

집을 사는 목적 2가지

집을 사는 데에 목적이 두가지거든요. 거주, 시세차익. 냉정하게 보면 시세차익이 우선입니다. 시세차익을 위해서 사고 샀으니까 거주하는 거죠. 표현은 실거주라고 하는 거예요.

가격이 떨어질 때 왜 사람들이 집을 안 살까요. 분명히 실거주면 떨어질 때 오히려 더 사야되거든요. 그런데 사람들은 떨어지면 전세에 살죠. 떨어지는게 싫은 거예요. 거주는 필요하잖아요. 임대로 가냐, 매매로 가냐의 선택상황인데 떨어질 때에 전세는 절대로 손해를 안 보거든요. 그런데 매매는 가격이 떨어지니까 손해 보는 거죠. 그럼 전세를 선택하는게 훨씬 더 현명한 선택이 되는 거죠. 우리나라는 떨어질 때는 안 사고, 이 전세로 들어가고 올라갈 때만 사는 거죠. 그래서 시세차익이 우위에 있는 거예요. 까놓고 얘기해서 집 샀는데 내년에 2억 빠질 거예요. 이러면 누가 사겠어요.

우리나라 시장의 특성 2가지

우리나라에만 유일하게 존재하는 두가지 특별한 제도가 있어요.

첫번째, 선분양이에요. 분양을 할 때에 아무것도 없는 상태에서 일단 팔기부터 하는 거죠. 어느정도 팔리면 그때부터 짓기 시작하는 것이 선분양이에요. 선분양으로 분양하는 당시에는 사람들이 모르고 사는 거예요. 그러면 수요가 늘어나는 것 때문에 피가 붙고 올라가죠. 입주하기 시작하면 느닷없이 공급과잉이 됐다는 거죠. 그 전까지는 계속 공급 부족을 얘기하다가 갑자기 공급과잉이 오는 거예요. 그게 선분양의 특징이죠.

두번째, 전세에요. 실제로 시장이 침체되어서 바닥권에 있으면 사람들이 집을 진짜 안 사요. 더 떨어질 거라고 생각하기 때문에요. 그럼 이제 이때 전세가 슬금슬금 매매가를 밀어 올리죠. 떨어지는 동안에 사람들은 집을 안 사잖아요. 그럼 전세로 몰려. 그리고 투자자들이 집을 안 사니까 전세 공급은 줄어들어. 투자하는 사람이 없어진 거죠.

지금 신축 아파트들은 대형평형이 없어요. 희소가치 때문에 대형평형으로 인기가 넘어가는 중이거든요. 앞으로 어떤 평형 대에서 미분양이 나올까요? 똑같은 수로 분양하면, 평형 대에 맞게 똑같은 가격이라면 대형에서 미분양이 나올 확률이 높죠. 그런데 지금은 소형보다 대형이 평단가도 싸고 수가 월등하기 때문에 미분양이 안 나오는 거예요. 그러니까 미분양은 무조건 중소형 쪽에 생기게 되어있고 누적된다면 소형 평형은 미분양이 나오고 대형평형은 좋은 물건이 되어 있겠죠.

하락이 진행 되었을 때에 분양시장과 일반시장을 보면 소형이 계속 떨어지고 있고 중소형 위주로 미분양이 넘쳐나고 있어요. 분양시장에서 대형은 피가 붙어있고 완판이 돼요. 모든 매매는 시세차익을 고려하기 때문에 사람들의 시선이 대형으로 가게 돼요. 소형이라서 안 떨어졌고 소형이라서 인기가 있다고 생각했는데 그게 아니라 덜 지었기 때문에 안 떨어졌고 안 떨어졌기 때문에 인기가 있었던 거죠.

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