이제는 변곡점이에요. 상승의 시기는 거의 끝났다고 보시면 될 것 같아요. 미분양만 생기면 거의 지금은 하락으로 자연스럽게 넘어가는 과정이에요. 지금이 실질적인 정체기이고, 하락같지만 본격적인 하락은 아닌거죠.

매매시장을 얘기할 때에, 분양시장과 일반 아파트 시장을 나누어서 봐야 돼요. 실제로 가격을 논할 때의 가격은 일반 아파트 시장에서 정해지는 거거든요. 누군가가 살고 있는 집을 사면 가격이 결정되는 게 일반 아파트 시장인거예요. 그리고 분양시장이 따로 있죠.

미분양

분양시장과 일반시장에서 매수자는 동일해요. 매수자가 분양 물건을 살 수도 있고 일반 아파트를 살 수도 있잖아요. 팔려고 하는 물건인데 매수자가 안 사기 시작하면 안 팔리는 물건들이 남아 돌게 되고 미분양이 되는 거죠. 많은 분들이 ‘안사기만 하면 떨어질거다.’ ‘많이 팔기만 하면 떨어질 거다’ 착각을 해요. 일반 시장에서는 급매물이 하나 거래가 되면 그 다음 매도자가 지금까지는 상승장이었으니까 ‘이 가격에는 무조건 팔려’라는 생각으로 그 가격보다 높은 가격에 올리게 되는 거죠.

가격이 하락하지 않는 이유가 급매물이 거래되면 매도자들이 그 가격 이하로는 내놓지 않아요. 매수자들이 안 사면 더 급한 매물이 나오기도 할텐데 사실 누군가는 사잖아요. 매도자들도 버틸 힘이 어느정도는 있는 거기 때문에 팽팽한 대립이 되는 거예요.

분양시장에서 매수자들이 안 사기 시작하면 미분양이 누적돼요. 그러면 분양시장에서 나타나는 현상이 일반시장에 영향을 주게 되는 거죠. 적극성에 영향을 미치게 되고 매도자가 지는 상황으로 가게 되는 거죠.

정체기가 하락으로 가는 과정에 있는 건 맞는데 가장 중요한 변수는 미분양이에요. 미분양이 언제쯤 나오는가. 매수자들이 안 사려면 비싸고 많은 것 밖에 없잖아요.

공급의 적극성

공급의 적극성이 굉장히 중요한 요인이에요. 공급의 성격이 다른게, 분양시장은 건설사가 파는 거잖아요. 일반 소비재 상품의 공급하고 거의 똑같은 거예요. 팔까 말까 고민하는게 아니고 무조건 팔아야 되는 거예요. 분양은 100%의 적극성을 가진 공급의 성격을 가지고 있고 일반 아파트를 가진 사람들은 적극성이 거의 없고 시장 상황에 따라서 변화가 심해요. 어떨 때는 하락하고 적극적으로 팔기도 했다가 상승장이 되면 안팔죠.

많은 분들이 착각하는게 양도세 중과를 풀어주면 매물이 많이 나오니까 시장이 안정화 될거라고 이야기 하잖아요. 집을 가지고 있는 사람이 무조건 팔 거라는 전제를 집어넣고 이야기 하는 거예요. 근데 시장 상황에 따라서 적극성이 완전히 달라지거든요. 매물이 많고 적극성 100%일 때는 무조건 팔아야 되니까 서로 경쟁을 하지만 적극성이 없으면 경쟁을 하지 않아요.

상승장에서는 이 사람들이 매물을 실거래가보다 높은 가격에 내놓고 지켜보는 거예요. 이런건 적극성이 떨어지는 거고 경쟁을 하지 않아요. 매물이 많으면 실거래가보다 밑에 나오는 매물들이 안 나오는 거죠.

하락장에서는 적극성이 200%, 300%죠. 급매물이 거래되는데 그거보다 더 떨어져서 거래가 되니까 이 시장의 성격이 완전히 다른거예요. 실제로 정체기가 되면 하락이 진행이 되지않아요. 서로 버티거든요. 적극성이 없는 거에요.

분양가상한제

정부가 분양가상한제라고 해서 분양가를 확 낮춰버린 거예요. 새거가 더 싼 상황이니까 서로 사려고 난리인 거죠. 문제는 서울과 경기도에 적용된 분양가들이 다른 현상으로 나타나거든요. 재개발, 재건축에 나타나는 분양 물건은 정부가 강하게 분양가 상한제를 적용을 해요. 분양가가 높아지면 조합원들이 이익을 얻으니까 이걸 못 얻게 하려고 더 싸게 만드려고 노력을 하는 거죠.

그런데 일반적인 택지지구 같은 곳에서 나오는 분양가는 상대적으로 높은 가격이 나올 수 있는 거예요. 그래서 수도권 외곽에서부터 미분양이 서서히 생기고 올해 2022년에는 경기도에서 미분양이 출현할거라고 보고 있어요.

수도권 외곽지역이 급등을 하니까 그 가격에 맞춘 새로운 아파트 분양이 이루어지겠죠. 그런데 그런 지역들은 매수자들이 선호하는 지역이라기보다 일종의 풍선효과 때문에 사들인 것이에요. 분양을 받을 때에 1순위는 그 지역 주민이고 그 분들이 사야되는데 지역 주민 입장에서는 비싸기 때문에 미분양이 생기게 되죠.매수자들이 안 사는 물건이 생기게 되면 시장에서 안 팔리는 물건이 생기는 거예요. 그러면 게임 끝, 하락으로 넘어가게 되는 거예요.

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