본인이 보유하고 있는 1주택이 어떤 의미가 있는 지를 먼저 봐야해요. 똘똘한 한 채를 가지고 있는 분이 계실 수도 있고 여력이 안되어서 가지고 있긴 해도 갈아타고 싶으신분들이 있을 수도 있고요. 같은 1주택자라고 하더라도 처한 상황이 다 다르고 해볼 수 있는게 다 다르다는 거죠.

0에서 1로 가시려는 분들에게는 세금 관련해서 문제 되는 게 없거든요. 한가지, 자금 출처 조사를 하고 있는데 규제지역에는 자금조달계획서를 다 써야 돼요. 그리고 비규제지역 같은 경우에는 실거래가가 6억이 넘어가는 경우에 써야되는 것만 조심하면 되고요.

더 좋은게 보이면 갈아타고 싶은데 모으는 월급은 한계가 있고 규제지역이다, 조정대상지역에 살고있다, 양도세 폭탄 맞는다고 하면 무서운데 그럴 때 할 수 있는 방법을 알려드릴게요.

1주택자라면, 반드시 알아야 합니다

1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하고 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우에 먼저 있었던 주택(종전 주택)을 3년 안에 팔아버리면 이 경우에는 양도세 중과가 배제가 돼요.

제가 1주택인데 1번 주택을 사고 더 좋은 쪽으로 넘어가고 싶어서 2번을 사버려요. 2번을 사는 순간 1번 주택이 보통 조정대상지역이잖아요. 규제지역이니까. 그럼 2주택이니까 양도세가 보통 중과가 나오거든요. 그런데 중과를 피하기 위해서 2번을 사고 3년이 되기 전에 1번을 그냥 팔아요.

중과가 들어가면 일단 장기보유특별공제라는 걸 못 받고 양도세 과표가 올라가버려요. 그리고 기본세율이 6%~45%인데 여기에 20%또는 30%가 붙어버려요. 그럼 2주택 중과자금이 20%니까 max 65%가 들어가잖아요. 지방세 붙으면 70%가 넘어요.

3년 이내에 팔면 일반 세율로 된다. 거주할 필요도 없고 대신 2년 이상은 보유해야돼요. 기본 보유 2년. 왜냐하면 단기 매도를 하면 양도세가 60%, 70% 올라가버려요. 그래서 2년만 가지고 있으면 돼요.

내가 1번을 세끼고 샀는데 공부를 해보니까 시야가 트이는 거죠. 2번 주택을 세를 끼고 사둬요. 그러고 3년 안에 1번 주택을 팔아버려요. 1번을 산 지 2년 이상만 되면 그냥 기본 세율이 들어가요. 그러면 2번 하나 가지고 있어서 여전히 1주택이죠. 그러고 나면 기존에 있던 것보다는 더 좋은 걸로 갈아탈 가능성이 높죠. 부동산을 보는 눈도 넓어지고 중간에 소득도 늘어났을 거니까요. 본업을 열심히 하면서 돈을 모아요. 옆에 있는 산본이 괜찮은 것 같아서 산본을 사요. 그러고 3년 안에만 2번 팔면 돼요. 최소한 2년 가지고 있으면 되고. 보유만 하면 돼요. 이렇게 사고 팔고를 반복하는 거예요. 그렇게 해서 내가 10번까지 간다고 하면 꽤 괜찮은 물건을 가지고 있을 거예요.

이 조문을 하나만 안다고 하더라도 많은 금액을 세이브 하면서 중심지를 가져갈 수 있다는 거죠. 본인은 그냥 임차로 살면서 나머지걸 계속 돌리기만 하면 되잖아요.

취득세

내가 두번째 산 주택이 조정대상지역이잖아요. 그러면 그 때는 취득세가 기존 1년 안에 안팔면 8%가 나와요. 기존이 조정이고  2번을 샀는데 3년안에 팔긴 팔아야 되는데 또 1년 안에 팔아야 취득세까지 피할 수 있죠. 그럼 1번과 2번의 텀을 늘리는 게 맞잖아요. 취득세까지 생각하면 텀을 늘리라는 거죠. 3년 안에 팔면서 동시에 1년 안에 팔아버리면 두번째 산 신규주택은 취득세 중과가 안들어가고 종전주택은 일반 과세가 들어가고. 시간적 여유가 있으니까 나는 내 본업에 집중하면 되는 거예요.

교차매수

몸테크 잘하고 계시는 독하신 분들을 위해 나온게 교차매수에요.

1번 조정을 19년 9월에 사는 거죠. 그리고 2번을 사는데 중요한 포인트가 있어요.

1.일년 후에 사라

2. 비조정을 사라

그래서 교차에요. 조정, 비조정, 조정, 비조정 왔다갔다 해야 돼요. 두개의 주택 중에서 비조정이 하나라도 끼어버리면 일시적인 주택 비과세가 3년으로 계속 가거든요. 일시적 주택 비과세 할 때 2년, 1년 줄어드는데 그건 조정에서 조정갈 때만 그래요. 조정에서 비조정갈 때에는 3년이에요.

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