근본적인 문제는 집의 퀄리티 문제인 것 같아요. 집이 부족한 게 아닙니다.
여의도 시범 아파트가 71년도에 신축을 했는데 그 때 한국인 국민소득이 1년에 292달러, 거의 300달러였어요. 최빈국 수준의 국민소득이죠. 지금은 3만불이잖아요. 그러니까 100배가 늘었어요. 그 당시에 여의도 시범 아파트는 혁신적인 거였죠. 부잣집, 부자들이 사는 동네. 신도시처럼 만든건데 그 때가 300불이었단 말이죠. 지금은 우리나라가 3만5천불정도 갔거든요. 국민들이 생각하는 퀄리티가 엄청나게 향상이 되었는데 집은 아직 거기를 따라가지 못하고 있는 것 같아요.
노원구나 강남구 이런 곳들은 30년 된 아파트가 20%가 넘어가거든요. 그러면 30년 전에 지었다는 것 만으로 벌써 만 불대에 지은 집이니까 낡기도 낡았고 구조도 별로고 주차도 안되고 불편한 것 투성이죠. 주차 선도 좁고, 문도 못 열고, 문 콕 되고. 그런 집들에서 국민들이 사는 거예요.
두가지 문제가 있는데 1. 신축이 생기면 폭등할 수밖에 없는거고2. 3만 5천불일 때 지은 집이니까 1만 불대, 300불대에 지은 집하고는 퀄리티가 다르잖아요.
“콘크리트 건물이 100년을 가는데 왜 30년밖에 안되는데 부수냐?” 라고 말하시는 분들도 있는데 우리나라 국민소득이 늘었기 때문에 국민들이 낡은 집의 그런 퀄리티를 원하지 않는다는 거죠. 그러니까 급등을 하고 있는거고 지금 1가구 1주택을 권장하고 있기 때문에 그런분들은 아크로리버파크가 45억이든 47억이든 나오면 또 사시는 거예요. 악순환이 생기는 거죠.
80년대, 70년대에 지은 집에 거주하는 분들 입장에서는 언젠간 바뀔 것이라는 심리 때문에 재건축이 또 같이 올라가요. 그럼 여기가 올라가면 그 다음은 우리 차례인가 하면서 25년차들, 27년차들도 기다리고 있는 거죠. 내년부터 1기 신도시들이 30년을 채우니까 큰 형님들 가면 우리도 간다고 생각하면서 대기하고 있는 거예요.
그래서 주택 문제는 퀄리티의 문제지 개수의 문제는 아닌 거 같고, 이 퀄리티가 빠르게 해결되지 않는 한 계속 이런 일은 일어나지 않을까 생각 하고 있어요.
퀄리티가 해결되지 않으면 문제가 계속 반복될 수밖에 없는데 결국에는 연식이 차면 재건축이든, 재개발이든 할 수 밖에 없을 것 같은데 신도시들이 늘어나고 있죠. 기존의 낡은 집을 계속 새거로 바꿔주면 될 거 같은데 그게 아니라 기존의 낡은 집은 그대로 두고 새로운 집을 더 늘리고 있잖아요. 그러면 필연적으로 인구가 늘어나서 그 집들을 다 채워줘야지만 공동화 현상이 안생기거든요.
도심지 쪽은 계속 낡아지고 외곽은 계속 새 거로 바뀐다면 도심지는 위치가 좋으니까 다시 개발을 하려고 할 거 아니예요. 신축이 되고 집 자체는 더 늘어나는데 인구가 늘지 않는다면 도시 외곽은 어떻게 될 것인가. 일본에서도 실제 일어난 사례잖아요. 이게 저는 잘 모르겠어요. 너무 옛날에 지은 집들은 돈을 떠나서 국민의 주거 환경 개선을 생각해서라도 바꿔주는 게 좋지 않을까. 이게 계속 적체되면 더 문제가 되지 않을까 싶어요.
인구가 증가하지 않더라도 개인당 면적은 계속 늘어날 수밖에 없거든요. 그런것까지 생각하면 공급이 계속 되어야 하죠. 퀄리티 자체가 바뀌어야 해요. 이 공급이 해결되기 전까지는 끌려 올라가든 천천히 올라가든 올라간다. 지금 전세 물량이 늘어나고 있기 때문에 집값은 안정되고 있다. 그래서 2023년도 하우스푸어를 떠올려야 한다는 말씀도 하셨는데 그런 것까지 더해져서 지금 시장이 관망+주춤하는 분위기가 있는 것은 사실인데요. 실제 수치상으로는 10월달, 11월달 전국 주택 가격은 1%씩 올라가고 있어요.
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