지역에 대한 편견을 깨뜨려야 한다고 보고 가격에 대한 가치를 이해하는게 먼저라고 봐요. 편견없이 이 정도 인프라에 이 정도 아파트라면 내가 이정도 가격이면 내겠다는 거죠. 도시를 보고 여기에 적합한 가격을 산출해낼 수 있는 눈만 있으면 지금 시작하더라도 전혀 늦지 않았다고 봐요.

지역에 대한 편견을 깨뜨려야 합니다.

강의를 하면서 부산이 한참 오르고 나서 울산에 갔어요. 울산의 가장 좋은 아파트가 부산보다 너무 저렴한 거예요. “부산 해운대구는 비싼데 울산은 왜 이렇게 저렴해요?”라고 말했더니 수강생들이 뭐라고 했는지 알아요? “부산은 해운대구가 있잖아요.”, “해운대는 전국구고 서울 사람들이 다 알잖아요. 그런데 울산에는 뭐가있어요?” 그러는 거예요. 내가 봤을 때는 울산이 훨씬 직장도 좋고 탄탄한데. 여기가 훨씬 저평가되어있는데 사람들은 그렇게 생각하지 않더라고요. 실제로 시간이 지나서 울산 가격이 부산을 이겨버렸어요.

대구에 가서 똑같은 질문을 했어요. “지금 울산도 비싸고 부산도 비싼데 대구 수성구는 왜 이렇게 저렴해요?” 그랬더니 울산은 지금 현대자동차같은 대기업이 있고 부산은 해운대가 있는데 대구는 학교밖에 없대요. 제가 봤을 때에 대구 수성구가 너무 저렴하다고 이야기한 거거든요. 그 이후로 대구 부동산이 부산, 울산을 넘겼어요.

사람들은 비싼 지역에 이유를 갖다대요. ‘그래서 비싼거지.’ 그런데 가격이 동시에 안 올라가거든요. 심지어 서울 내에서도 가격이 동시에 안 올라가요. 예를들면 강남이 오르면 판교가 오르고, 판교가 오르면 분당이 오르고, 분당이 오르면 용인이 오르고, 수원이 오르고… 이렇게 순번이 있어요. 그리고 그 순번이 생각보다 긴 경우가 많아서 우리가 잡을 수 있는 기회가 있다는 거죠.

전국에 대한 감각을 익혀야 합니다

저는 부동산 처음 시작했을 때 앞으로 집값이 오를까 내릴까에 관심이 없었어요. 가격이 저렴한 곳은 있을거라는 생각을 했거든요. 내가 사는 지역이 많이 올랐으면 이 지역을 안 보면 되고, 다른 지역으로 가면 되는 거죠. 다른 지역의 가격이 내가 생각한 가격보다 저렴한가, 최근 들어서 너무 많이 오르지 않았는가를 봤던 거죠.

부산 해운대구 대장 아파트의 시세는 서울 어느 구 대장 아파트와 시세가 비슷했을까요?  10년, 20년치 데이터로 보면 정답이 있어요. 부산 해운대구가 많이 빠질 때에는 금천구까지도 가고, 올라올 때는 동대문까지도 올라가요. 경기도로 대입을 하면 부천에서 왔다 갔다 해요. 부천 위에 안양 지나서 수원 다음에 과천이거든요. 지금 해운대구가 거의 수원 바로 아래 와 있어요. 그래서 부산이 생각보다 많이 와 있죠. 이런 경우에 둘 중에 뭐살지 고르라고 한다면 저는 당연히 부산이 아닌 걸 사겠죠. 이렇게 다른 지역들을 토너먼트를 계속 시켜보는거예요. 투자로 사는 것들은 꼭 우리 집 옆에 있는 걸 사야 될 이유는 없잖아요.

광역시는 구 단위로 보고, 시는 시 단위로 보고. 소도시는 시 단위로 보고, 서울은 구 단위로 보고, 경기도는 당연히 시 단위로 보고. 한 번은 과거를 가지고 어느 지역이 어느 지역과 수준이 비슷한 지를 본인 스스로 정의해야돼요. 히스토리를 보고 정의를 해두면 어디가 저평가됐다는 자기만의 생각이 생기게 돼요. 클래스는 잘 안바뀐다는 거죠.  전국에 대한 감각을 갖는다는건 어렵고 시간도 걸리지만 감각이 있으면 두고두고 써먹을 수 있죠. 그 역량이 사라지지가 않거든요. 가격에 대한 편견을 버리면 돼요. ‘여기 인구가 15만 되는데 유사한 지역들이 지금 다 6억대를 형성하고 있는데 3억이 말이 돼?’ 이렇게 의심을 가지는게 정상이라는 거죠. 그거 하나만 잘 해도 부동산에서 70% 해결 돼요.

적정가치를 판단할 수 있어야 합니다

5년 전에 용인에 분양했던 아파트가 입지가 좋은 아파트보다 5천만원 비싸게 분양을 했는데 고분양가라고 난리났었어요. 그런데 결국은 1.5배 더 올랐거든요. 가격 판단할 줄을 모른다는 거예요. 비교대상으로 15년차와 앞으로 17년 연식이 날 새 아파트와 1년에 금리 인상하는 것들, 인플레이션 감안해서 2% x 15년 하면 30%의 가격차이가 나야 해요. 분양은 5%, 10% 비싸게 분양을 했거든요. 피를 줘도 싼 거예요. 그런데도 사람들은 ‘비싸다’고 하거든요. 적정가치를 판단할 줄 모른다는 거예요. 지역에 대한 것도 어렵고요, 종목을 넘나들면 더 어렵고. 이쪽 지역의 재건축과 다른 지역의 재건축을 비교하면 더 어렵겠죠. 지역도 모르고 종목도 모르니까. 그런데 그 두가지만 알면 투자처가 굉장히 많아진다는 거예요.

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