지금 저평가 되어있는 것들이 있을까요?

교주일인자학

교통환경/주거환경/일자리환경/인프라환경/자연환경/학군환경

교주일인자학에 대한 변화가 심하면 심할수록 차후에 올라갈 확률이 높겠죠. 결국 주변지역들은 대장을 따라가게 되어있으니까 제가 서울 25개구 중 앞으로의 대장지역은 어디가 될 것인지만 짚어드릴게요. 

앞으로 무조건 오를 서울 25개구

노원구의 원래 대장주는 중계동이었습니다. 노원구는 이 상계동 중심. 노원역 중심으로 대장이 바뀔 거고요, 또 광운대역이 대장으로 바뀔겁니다. 그 이유는 창동 차량기지와 상계 신경제 중심지가 진행하고 있죠. 교주일인자학이 하나씩 만들어진거예요. 노원구를 교주일인자학으로 바라봤을 때 일자리가 부족해요. 창동신경제중심지가 일자리를 채울 수 있고 또, 인프라가 채워지죠. 또, 교통이 좋아져요. GTX-C가 들어오고 SRT가 들어온다. 그래서 창동역에 복합환승센터가 만들어지거든요. 노원구 대장은 노원역 근처가, 도봉구 대장은 창동 주변이 될 것이에요. 이 주변이 교주일인자학의 변화가 있어요.

중랑구에서 앞으로의 대장주는 망우역 중심이 될 거 같아요. 망우역 복합 역사 개발을 하고 GTX-B가 들어오는데 아쉬운건 여기에서 변화가 없어요. 재개발, 재건축으로 인해 그게 대장주가 될 건데 변화가 아직 없기 떄문에 대장주가 될 수 없고  지금 대장주는 사가장센트럴파크인데 중화 1구역이 함께 대장주가 될 것 같아요. 중랑구는 교주일인자학의 변화가 없어서 힘을 못 쓰고 있어요.

동대문구는 대장주가 청량리역 주변이에요. 청량리역은 앞으로 가장 많은 역사를 보유하는 역사가 되거든요. 교통 환경이 너무 좋아지면서 재개발, 재건축이 이뤄져서 주거환경에 많은 변화가 있을 곳이에요. 동대문구는 현재 청량리동 재개발, 그 다음에는 이문 재개발, 전동 답십리로 인해서 주거환경이 많이 변할 거고 교통 환경이 상당히 요동칠 것이다. 그래서 대장은 청량리역롯데캐슬입니다.

성수동에서 앞으로의 대장은 성수전략정비구역들. 지금 성수동 1가, 2가의 변화로 인해서 나중에 성수정비전략구역에 진행이 되겠죠. 대장은 아크로서울포레스트아파트에요. 성수동도 어마어마한 많은 변화를 가지고 왔습니다. 그래서 얘네들을 중심으로 보되 성수정비전략구역이 대장이 될 거라고 보면 됩니다.

광진구는 교주일인자학을 맞춰본다면 진짜 변화가 없어요. 광진구가 사실 입지와 학군으로는 괜찮거든요. 근데 변화가 없다보니까 얘네들이 강남, 서초, 송파 올라갔을 때 얘는 못 올라가고 나중에 따라갔어요. 개발에 대한 이슈는 동서울종합터미널 개발. 예전 대장주는 자양동이었는데 대장주는 구의동이 되지 않을까 합니다.

용산구는 통째로 다 개발된다고 보시면 돼요. 용산 메인은 동부이촌동과 한남동. 용산은 용산구에 있다는 것만으로 비쌀 겁니다.

중구는 신당동 주변. 지금의 대장주는 서울역센트럴자이가 대장인데 근 시세가 비슷하게 갈 것 같아요. 시세가 조금 더 세다고 본다면 중림동. 앞으로 서울역 통합개발이 있어요.

종로구는 사실 없어요. 사직 2구역 밖에 없는데 경희궁자이를 이을 애가 없어요. 경희궁 자이가 지금 대장입니다. 나머지는 따라가고. 종로구가 아파트들이 없어요.

마포구 대장은 프레스티지자이가 현재 대장이고 그다음 신촌그랑자이, 신촌숲아이파크가 프레스티지자이를 따라가는 형국이에요. 보통 신축으로 나오면 마포구는 전반적으로 고른 것 같아요. 마포도 교주일인자학으로 인해서 많이 변했던 곳이고요.

서대문구의 대장은 두군데로 봐야하는데, DMC와 홍제에요. DMC도 위치가 상당히 좋은데 DMC가 아쉬운 건 교통이 불편하다는 거예요. 디지털미디어시티역하고 조금 멀어요. 그래서 대장은 가재울뉴타운, DMC파크뷰자이, 홍제센트럴아이파크 얘네들이 가젤뉴타운하고 거의 비슷하게 간 것 같아요.

은평구의 대장은 수색 증산 뉴타운이고요. 수색역세권 개발이 상당히 호재가 많은데 현재 주거환경의 변화가 심하면서 교통환경이라던지 일자리, 인프라가 싹 바뀔 곳이에요. 그래서 은평구의 대장은 수색 중심. 따라가는 2등 준대장주는 녹번동이고요.

강동구에서 현재 대장은 둔촌 주공이죠. 그 다음 준대장들이 고덕역 중심에 있는 아파트들이고요.

송파구는 잠실주공5단지. 여기도 교주일인자학이 많이 맞죠.

강남구는 압구정동이고 대치동. 그래서 서울의 시장을 볼 때에는 항상 강남 시장을 모니터링 하시면 좋을 것 같아요.

서초는 신반포쪽이 거의 다 재건축으로 바뀌고 있죠. 방배동도 재건축으로 인해서 많이 바뀔 것 같고요.

동작구에서는 제가 눈여겨보고 있는게 노량진 뉴타운입니다. 동작구에는 흑석뉴타운, 그리고 앞으로 노량진 뉴타운이 있는데 흑석동이 지금 신축으로 바뀌어가고 있어요. 노량진동도 진행하고 있는데 저는 노량진이 더 비쌀 것 같은 이유가 흑석은 갇혀있는 형국이에요. 단점으로는 인프라가 떨어진다는 거예요. 

여의도가 현재 교주일인자학이 완벽하게 들어맞아요. 교통의 가치가 더 좋아지는 거죠. 낡은 아파트들이니까 주거환경은 조금 안좋다고 할 수 있어요. 여의도도 재건축 들어가면 새 아파트들로 바뀌잖아요. 그러면 주거환경이 바뀔거고 그다음은 일자리가 바뀌겠죠. 인프라는 자체적으로 많아요. 자연환경 훌륭하고 한강 껴있고 학군은 너무 좋고 교주일인자학이 완벽하게 들어맞는 곳이 여의도거든요.

영등포구는 여의도가 우선이고 여의도를 제외하면 당산주변에 신길뉴타운이에요. 앞으로 주목해야할게 영등포 중공업지역들이 많은 변화가 있을 것 같아요. 영등포구도 입지가 괜찮아서 신축이 나오면 괜찮을 것 같아요. 주거환경에 변화도 있고 교통에 대한 변화도 있고. 영등포구가 더 발전할 수 있으려면 중공업지역들이 개발이 되어서 바뀌어야한다.

관악구는 계륵 같은 존재. 신림뉴타운이 나중에 대장이 될 건데 입지로 봤을 때 뛰어난 편은 아니에요. 관악구는 신축이 없어서 신축에 대한 희소성이 부각이 돼요. 그래서 봉천에서 신축이 나오면 관악구는 새아파트의 희소가치로 인해서 조금 더 올라갈 수 있는 여지는 있는 것 같다. 신림뉴타운이 대장주인데 교통이 불편한데 신림역까지 연결이 되면 해소가 될 것 같아요.

구로구 대장주는 신도림이죠. 구로가 힘을 못쓰는게 교주일인자학이 없어요. 개발에 대한 이슈도 없고 재개발 재건축에 대한 이슈도 없고 구로디지털단지가 있는데 일자리도 고소득자하고 그렇지 않은 데하고 구분을 지어야 해요. 법원이 있거나 시청이 있거나처럼 고소득자들이 있는 곳이 가격이 더 비싸더라. 더 발전을 해야 할 것 같은데 구로구의 차량기지가 개발이 되면 일자리가 있고 인프라가 생기지 않을까.

금천구는 독산역에서부터 지구 단위계획으로 개발이 많이 되어서 가격들이 조금 올라왔는데 금천구가 왜 25개구에서 꼴등이냐면 교주일인자학에 맞춰보면 하나도 안맞아요. 지구단위계획으로 인해서 변화가 있었기 때문에 어느정도 올라왔지 이것마저 없었으면 영원히 꼴등이에요. 신안산선으로 그나마 힘을 받았는데 주거환경도 떨어지고 일자리도 떨어지고 학군도 떨어지고 자연환경도 떨어져요. 대장주와 멀어요. 여기에서 더 올라가기까지는 한계가 있다.

양천구는 목동 단지들이 사업성도 좋고 학군이라던지 학원가가 있기 떄문에 여기 중심이죠. 목동이 사업성이 좋고 학군 좋고 학원가 있어서 비싸다고 볼 수 있는데 실질적으로 본다면 교주일인자학에 대한 변화는 그닥 많지는 않아요. 주거환경의 변화만 있는 거예요. 그래서 양천구는 목동 아파트 중심이다.

강서구는 마곡지구죠. 중심은 마곡 6단지, 7단지이고 교주일인자학은 맞아 떨어졌는데 도심하고 멀어요. 중심하고 멀다보니 힘에 대한 한계가 있다.

강남이 중심이고 용산이 있는데 여기에서 멀어지면 멀어질수록 시세들이 낮아요. 결국엔 우리가 내 집 마련을 하든 투자를 하든간에 공부를 할 때 항상 중심을 놓고 공부를 해야 한다. 중심인 대장 지역을 놓고 또 해당 구에 대장주를 놓고 분석을 하나 둘씩 해나가야 한다 그리고 교주일인자학이 얼만큼 맞아 떨어지는지 분석을 해야한다. 그래야만 저평가된 투자처를 찾을 수 있다고 말씀드릴 수 있습니다.

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