지금 사실상 엄밀히 말하면 집 사면 안되는 시기가 맞아요

지금 집을 사면 안되는 시기입니다. 시장의 신고가율이 높게 나타나는데 가계 폭등한다고 하면 매물 거둬들이는 건 투자자 매물이 아니라 실거주자 매물들이에요. 투자자 매물들이 어느정도 시장에 섞여있어야 물량도 많이나오고 실수요자들이 계속 가격을 높여가지 못합니다.

투자자들은 매도의 목적이 분명하거든요. 임대차 계약이 종료되는 시점에 맞춰서 물건을 팔려는 성향이 상당히 강하기 때문에 그 때 가격이 급등한다고 하더라도 배액배상하면서 해지하지 않아요. 나는 여기 팔고 다른 데 투자할 거라고 생각하는 부분도 있기 때문에 웬만하면 계약해지를 안 합니다. 돈이 필요한 분명한 목적이 있어요.

실거주자 같은 경우는 면적 좀 높여서 이사가려고, 학교에 좀 더 가까운데로 이사가려고 하는데 급한 물건들이 아니죠. 매도목적이 있지만 시기가 정해져있지 않은 물건들이 많아요. 그렇기때문에 이 시장에는 투자자 매물들이 있어야 하고 급하게 팔려는 매물을 매수하는게 훨씬 유리한 매수방법인데, 투자자 물량이 시장에서 그만큼 사라졌기 때문에 이런 현상이 나타나고 있는 겁니다.

실수요자의 자리 뺏기 싸움이기 때문에 지금 시장에는 참여하면 안되는데 문제는 이 장이 언제까지 유지될지 알 수가 없다는 거예요.

지금, 투자자 매물이 사라진 이유

다주택자에 대해서는 최고세율 82.5%가 부가되지 않습니까. 이건 사실상 취득세하고 그동안 재산세, 보유세, 부동산세 다 합치게 되면 적자 수준이에요. 그리고 이걸 팔면 양도세를 내기 위해 은행에서 대출받아 양도세를 내야 하는 상황에 직면하는 상황입니다. 캐시플로우상 돈이 역으로 빠져나가는 상황이죠. 그런데 이런 물량들이 지금 전세가가 오르니까 오히려 집을 안팔면 캐시유동성이 더 좋아지는거예요. 오히려 전세가 올려서 종부세 내는 시장이 만들어졌던 거죠. 그렇기 때문에 이 물량들이 시장 매물로 나오도록 정책을 잡아야 해요.

우리나라에서 부동산 가격을 책정하는 공신력 높은 기관 2개,한국부동산원(한국감정원) 과 kb리브온이 있죠. 문제는 kb와 한국부동산원이 현재 시장을 바라보는 시각의 차이가 너무 크다는 것입니다.

▲ 2019.01~ 2021.10 매매가격지수 변동률 (위 한국부동산원, 아래 kb 리브온)

투자자들이 과거엔 한국부동산원(한국감정원) 자료를 더 신뢰했는데 한국감정원 자료가 차트에서 상승할때는 상승폭을 더 높였다가 떨어질때는 하락폭을 kb보다 더 많이 떨어뜨렸어요. 적극적으로 시세반영한거죠. 한국부동산이 먼저 움직이고 kb가 한단계 늦을 정도로 한국부동산원에 대한 가격신뢰도는 상당히 높았습니다.

2016년부터 한국부동산원이 보수적으로 상승률을 낮추었고 문제가 본격적으로 시작된 건 2018년 2월 부터입니다. 2월달 이후에 한국부동산원은 가격이 낮아졌는데 kb는 오히려 높아져요. 여기서부터 ‘뭔가 이상한데?’ ‘시장 반응이 엇갈렸는데?’ 하는 의구심이 들어서 좀 더 신뢰할 수 있는 지표에 대해 고민했고 실거래가 기준으로 자체적으로 통계를 만들기 시작했어요.

2018년 9월에 kb에서는 상승률을 3.61%잡았는데 부동산원에서는 1.25%밖에 안 잡습니다. 2018년 9월에 폭등이 나타나는데 한국부동산원에서는 기준대비 조금 높은 수준, 2018년 2월 대비 0.3%밖에 올리지 않은 수준이었고 kb에서는 몇배수가 올라갔죠. 그러다보니 한국부동산원과 kb의 가격격차가 2.8배까지 차이나게 되었어요. 특히 2020년 9월 기준으로 봤을 때는 8.1배까지 벌어집니다. 그 다음 2021년 11월은 10배까지 차이가 나요. 이 차트에서 가격 체감 차이가 나타나는 거죠.

한국부동산원이 현재 시장 반영을 제대로 하지 못하고 있어요. 올해 7월부터 시장분석범위를 많이 늘려 잡았다고 했는데도 여전히 3배이상 차이가 나고 있죠. 기존에는 한국부동산원이 2016 이전에는 kb보다 훨씬 정확했어요. 그래서 투자자들이 한국부동산원을 인용했었는데 지금은 거의 인용하지 않고 있습니다. 신뢰성이 너무나도 저하된거죠. 언론사 대부분이 한국부동산원자료를 체크해서 쓰고 있는데 이게 시장상황에는 체감이 잘 안되는 부분도 있고요. 지금 상당히 폭등수준이 나타나고 있는 상황이 지속되고 있고 이런 폭등세가 지금 까지는 나타나지 않았는데, 한국부동산원으로 보게되면 큰 차이가 없어보여요.

직접 만든 지수로 본 실제 상황은 어떤가요?

여러 개의 지표들이 있는데 신고가율을 소개하려고 해요. 신고가율을 측정하는 방법은 아파트 신고가율 산출방식을 각 단지마다 56 m2 미만부터 135 m2 초과까지 7개의 면적대로 분류해서 여기에서 기존 최고가로 거래된 가격보다 높은 가격으로 분류된 걸 신고가로 분류해서 산출을 했습니다. 그렇기 때문에 같은 면적대라 하더라도 아파트 단지보면 34a, 34b, 34c타입하면서 이야기 하잖아요. 그런 a,b,c 타입 나눌 필요없이 a, b, c타입 중에서 최고가를 갱신한것만 신고가로 잡은 겁니다.

정상적인 신고가율의 범위는?

전국 매매거래 신고가 현황입니다. 10월에 거래된 것이 100개면 46개가 신고가였다는 거고 인천은 43개라는 거잖아요. 서울의 신고가율이 46%인데 이건 폭등에 해당됩니다. 이게 10월 거래량이고 1099건 중 927건이 신고가로 거래되었어요. 보통 아파트 단지는 로얄 층, 로얄 호수가 신고가를 만들어가기 때문에 신고가율의 정상범위는 15% 안팎선이라고 봐야 됩니다. 아파트의 로얄동, 로얄층을 따져보면 전체 호수 대비 5%가 되고 신고가가 나온다고 하면 15%정도가 자연적인 상태이죠. 그리고 로얄층. 조망도 잘나오고 남향, 판상형과 같은 조건들을 다 충족하고 있는데 로얄층이 아닌 호수(ex. 10층)가 신고가를 찍었다면 신고가는 가격을 더 높여가면서 매도를 하게 되죠. 그래서 신고가율 15%선이 가장 적정하고 사실상 로얄동, 로얄호수라는 건 10% 안쪽도 나오기 힘든 거예요. 시장 물가 상승률에 비해서 어느정도 적정선을 유지해가고 있는 단계가 15% 선이라고 보시면 되고요.

더 자세한 내용은 다음 영상을 참고하세요!

※ 본 콘텐츠는 업로드를 허가받았습니다.