단지를 볼 때 중요한 것

단지를 볼 때 그 단지의 시세 그래프를 제일 먼저 봐야 해요. 단지의 입지에 형성하는 데에 있어서 모든 것들의 결과 값이 시세 그래프거든요. 시세 그래프가 크게보면 세 가지 유형으로 나뉘어져요. 매매가격이 상승하는데에 상승폭과 하락폭이 크지않고 미세한 흐름을 보이고 있는 단지가 있고 기본적으로 어느정도의 기간을 봤을 때 5년에서 10년 기간동안을 보면 다 보입니다. 3년 이상만 보면 돼요. 10년 정도 봤을 때 가격 변화가 없는 단지가 있죠. 같은 지역이라고 하더라도 변화가 있는 단지가 있고 없는 단지가 있어요. 전세살면 괜찮은데 매매로 살기에는 입지적으로도 노후도로도 너무 떨어져. 그러다보니까 사람들이 여기 살지 않고 다른 단지에 다른 아파트를 사겠다고 해서 넘어가버리죠. 이걸 보통 흐르는 단지라고 하거든요.

흐르는 단지의 특징

흐르는 단지의 대표적인 특징 중 하나가 시세흐름이 상승장에서도, 하락장에서도 크게 나타나지 않고 대부분 가격이 낮게 형성되어 있어요. 흐르는 단지에 걸렸을 경우에는 기회비용적인 측면에서 나의 소중한 기회를 놓치게 되는 거죠. 매가 상승할 수 있는 단지를 선택할 수 있는 기회가 있었는데 그걸 투자하지 못함으로 인해서 상대적으로 리스크가 발생한거에요. 흐르는 단지는 전세가와 매매가의 갭이 굉장히 작은게 특징이에요. 왜냐하면 전세로는 이 돈 주고 살 수 있는데.. 신) 그래서 초보자가 흐르는 단지에 갇힐 가능성이 많죠.

문제는 상승장에 들어갔는데도 불구하고 이런 상황이 나타난다면 하락장에서는 팔고싶어도 팔 수 없고 또 하나는 전세가율이 높다보니까 전세가 밑으로 매매가격이 떨어지는 역전세 현상이 나타날 수 있어요. 거기에 리스크를 오로지 내가 안을 수밖에 없는 상황이 되다보니 엄청나게 리스크가 커지는 거죠. 그런데 최근 들어서 전세가율이 높고 개입이 적다는 단지에 무분별하게 들어가시는 분들이 굉장히 많아요. 지금 현재는 내가 전세가 상승하면 매가가 상승하겠지.라고 해서 생각하는데 이 분 같은 경우에는 전세가가 상승한다고 하더라도 이것보다 더 높게 전세가를 준다고 한다면 차라리 옆에 있는 단지를 사겠어. 왜? 상승장이기 때문에. 그리고 이 단지는 사지 않겠어.라고 판단하기 떄문에 결과적으로 그 단지는 내가 들어간 순간은 쉽게 들어갈 수 있지만 빠져나오기는 굉장히 어려울 수 있는 거죠.

상승,하락폭이 큰 단지의 특징

상승, 하락폭이 큰 단지의 특징이 매가가 상승할 때 투자자들이 많이 들어간 단지에요. 투자자들이 들어가고 나서 실수요자가 받쳐줘야 되는데 받쳐주지 못하는 거예요. 투자자들에 의해서 가격을 올려놓은 건데 나중에 팔려고 했을 때  그 단지에 살고 있는 사람들의 소속 수준이 그 가격대로 살 수가 없는 상황이 되는 거죠. 들어갈 때는 상승장에 대한 부분에 있어서 상승을 받을 수 있지만 나중에 매도 타이밍에 대한 시기를 놓쳐버린다고 했을 경우에는 하락장을 똑같이 그렇게 받아버릴 수 있는 상황이 되는 거죠. 

그래서 상승과 하락에 대한 부분이 폭은 있지만 결과적으로 제로베이스 식으로 갑니다. 왜냐하면 상승하고 나서 하락 했으면 결과적으로 원점으로 돌아온 거잖아요. 역시 기회비용적인 측면에서 놓치게 되는 거죠. 다만 이게 꼭 안전하다고 볼 수 없는 게 상승장 때 들어가서 매가 상승은 높게 올라갔는데 하락장 때 그 이하로 떨어져 버렸어요. 그러면 흐르는 단지 같은 경우에는 떨어지는 리스크가 크지 않아요. 역전세난만 걱정하면 되는데 타이밍이 중요한 부분이에요. 그런 특성을 보이는 단지는 투자를 했을 때 2년, 많이 해도 4년 이내에는 반드시 타이밍을 가지고 접근해야 해요.

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