고가주택의 흐름을 먼저 봐야합니다

먼저 살펴봐야할 부분은 고가주택의 흐름이에요. 고가주택인 강남이 먼저 움직이고  더 빨리 뛰어요. 근데 2016년에 거래된 강남의 전체 아파트를 보면 15억 이상의 아파트 비중이 10%에요. 특정시점의 거래량의 상위 10% 액수를 기준으로 고가주택이라고 보는데 2016년에는 15억이 고가주택이지만 2021년에는 15억이 60%이기 때문에 고가주택이 아니예요. 엄청나게 가격이 올라갔다는 거죠. 거래량의 상위 2% 액수가 초고가주택인데 2016년에는 강남의 30억 아파트가 2%였지만 2021년 현재는 강남의 30억 이상 아파트가 20%나 돼요. 30억 이상도 강남에서는 초고가가 아니라는 거예요. 레벨 자체가 과거와 완전히 달라진 거예요.    

상황이 이러니까 연쇄효과를 일으키면서 말씀하시는 것처럼 모기지대출이 잘나오는 6억 이하에 많이 몰렸잖아요. 서울 전체에 2016년만 되더라도 80~90%가 6억 이하였는데 현재 보면 30%밖에 안돼요. 저는 소멸이라고 보죠. 노도성(노원구 도봉구 성북구)같은 경우 2016년 전에는 6억원이하가 전체의 99%였어요. 노원구는 서울에서 가장 거래량이 많은 곳이고 도봉구 성북구도 top10 안에 들어가는 데에요. 거기에서 99% 였으니까 6억원 이하 물량이 엄청나게 많은거죠. 2021년 현재는 50%에요. 이 자체가 수치적으로 봤을 때 서민주택이 너무 빠르게 멸실되고 있다는 것이 잡히죠. 

다른 지수를 보여줄 수 있는게 다세대 연립 같은 경우를 보면 됩니다. 다세대 연립은 잘 안 올라요. 그래서 과거 10년치의 연평균 성장률보면 5%이내인데 올해 10%이상 상승했어요. 풍선효과 인거죠.

임대차 3법이 되면서 전세가 폭등하니까 매매시장에 3가지 초이스로 갔어요. 1) 6억 이하 시장으로 갔고 2) 다세대 연립으로 갔고, 자녀가 있는데 살기 애매한 분들이 3) 경기도로 간 거에요.

저가 주택,지방 아파트, 준주택은 상승세를 이어갈 수 있을까요?

지방의 경우에는 서울과 인천을 제외한 나머지 광역시들로 봤을 때 수요 자체가 인구가 줄고요. 공급 충격이 지금 와요. 그래서 우리가 세종시를 제외한 나머지 광역시들의 경우에는 위험하다고 봐요. 지방 투자하는 분들은 굉장히 위험하기 때문에 다시 생각해보셔야 돼요. 

지방 거래량 자체가 줄고 있고 서울도 줄고 있으면서 매도자들은 비싸게 팔고 싶어해요. 그리고 매수자들은 매도가격보다 조금 싸게 매수하고 싶잖아요. 거래가 일어나는 가격이 균형가격인데 거래가 안 일어나는 가격이니까 균형가격이 아닐 수도 있다는 거죠. 아웃라이어일 가능성이 높고 정상가격이라고 생각하기에는 너무 사례가 적어요. 따라서 지방 아파트 매수는 위험하다. 오피스텔, 저가주택도 마찬가지. 지금 접근이 가능하다고 잡았다가는 물릴 수 있다는게 제 견해입니다.

꼬마빌딩에 대한 수요가 굉장히 높아졌어요. 꼬마빌딩의 경우에는 대출이 잘 나오거든요. 꼬마빌딩 30억 산다고 하면 50~60%는 나오니까 30억 현금으로 아파트 하나 사는게 30억짜리 건물 두개를 살 수 있는 상황이 되는거죠. 그런데 꼬마빌딩이 작년부터 지금까지 대폭등했어요. 여기에는 대출이 껴있단 말이에요 그래서 이자율이 올라가는 순간 위험해질 수 있어요. 보통 1층에서 임대료가 잘 나와줘야 이자를 내는데 요즘 공실 많잖아요. 이자율이 지금보다 올라갈텐데 그걸 견딜 수 있을 지 의문이죠.    

더 자세한 내용은 다음 영상을 참고하세요!

※ 본 콘텐츠는 업로드를 허가받았습니다.