우리나라도 일본,미국과 같은 버블붕괴가 올까요?

일본 부동산의 버블 규모가 너무 컸어요. 예를들어 집 산다고 하면 100% 대출이 나왔고 버블의 정도, 규모와 개인이 받을 수 있는 대출규모가 워낙 풍부했기 때문에 일본과 우리나라를 비교하면 안됩니다. 우리나라는 은행의 문턱이 굉장히 높아요. ‘빅쇼트’ 영화를 보면 미국이 어떻게 2008년 글로벌 금융위기를 겪었는지 나오죠. 주택모기지사태부터 터진건데, 당시 미국 은행들이 대출을 막 해주는 등 도덕적 해이가 굉장히 심각했어요. 은행이 대출심사를 해야하는데 컨트리와이드라는 회사가 대신 심사를 해주며 대출이 나갈때마다 피를 먹는 구조였고 거기에서 도덕적 해이가 나왔습니다. 그때의 전조는 신용평가사인 컨트리와이드가 심각하게 안좋아진 것이었고 곧 신용시스템 자체가 잘못되었다는 것을 뜻하는 것이었어요. 그러나 그런 상황이 우리나라에서는 일어나지 않습니다. 은행에서 까다롭게 심사하고 필요한 서류도 많기 떄문이죠. 따라서 그런 형태의 버블붕괴가 올 확률은 제로다. 우리나라는 미국, 일본과 달라요. 

그런데 우리나라에서 어떻게 버블이 발생했을까요?

부동산시장은 공간시장과 금융시장이 같이 연결되어있어요. 공간시장과 금융시장 안에서 약간의 시차가 있게 움직이고 따라서 자연적으로 사이클이라는 게 생기는 거고요. 사이클이 생긴다는 건 적정가격이 있는데 적정 가격보다 올라갈수도, 떨어질수도 있는 거예요. 그래서 올라가는 경우에는 버블이 되고 떨어질 경우에는 언더프라이싱되는거니까(저평가니까) 매수기회가 된다.

공간시장은 아파트가격이 있을때 공급폭탄이 떨어지면 아파트가격은 떨어지는 것. 대기업의 본사를 이전한다면 수요가 올라가니까 그 지역은 오르겠죠. 이게 좋은 사인인데 증가분에 맞춰서 바로 물품이 제공될 수 있는 재화와는 달리 부동산은 만드는데 3년이 걸려요. 자본시장이 공간시장과 괴리가 되죠.

금융시장도 중요해요. 예를들어 이자율이 올라버리면 조달비용이 올라가니 개발업체들이 안 짓게 되잖아요. 그러면 처음에는 이자율 올라가면서 가격이 확 떨어지나, 장기적으로는 가격이 올라갈 수도 있어요. 한 쪽에서 쇼크가 왔을때 대응하는 것에 시차가 생기기 때문에 자연스럽게 상승/하락 사이클이 발생할 수밖에 없는 거죠. 버블은 존재하지만 일본과 미국처럼 발생한 버블은 아니고 공간시장과 금융시장의 시차로 인해 발생하는 버블 정도인 거죠.

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