부동산 가격 하락합니다.

파란색 선=시중 통화량. 빨간색 선= 아파트 시가총액 

m2 통화량이 꾸준하게 우상향하고 있죠. 통화량이 늘어나면서 아파트가격 올라가는 것은 정상이에요. 인구가 줄더라도 시중 통화량이 늘어날 가능성은 많기 때문에 시중에 통화량이 늘어나는 한 부동산은 꾸준하게 우상향할 가능성이 크다. 그렇기 때문에 가장 좋은 투자가 부동산 투자이고, 그래서 중장기적으로 부동산을 묻어두면 돈벌 수 있다는 거죠.  

그런데 십몇년마다 한번씩 부동산 시장이 큰 하락을 합니다. 시중 m2통화량과 아파트 시총이 같이 올라가는데, 2019년 이후에는 통화량 상승속도보다 아파트값 상승속도가 훨씬 가파릅니다. 2003년에는 통화량 보다 아파트시가총액이 낮았어요. 아파트의 시가총액의 대다수가 수도권이므로 수도권 아파트가 저평가된 시기였다. 빨간불이 2007년이었는데 통화량대비 아파트가 22% 더 많았어요. 그러니까 22%의 거품이 있었던 시기였던 거죠. 

수도권아파트는 금융위기 터지고 2013년까지 하락했습니다. 거품이 빠지는 데에 6~7년정도가 걸렸고, 통화량보다 아파트 시가총액이 작았던 시기가  2013년~2015년까지. 수도권아파트사기 좋은 시기였던 거죠. 지금은 올해 6월기준으로 42%의 거품이 있음. 그러니까 전체 통화량보다 아파트의 시가총액이 42%나 많은 거예요. 과거에도 22~23%의 거품빼는데 6~7년 시간이 걸렸는데 42%거품이 있다면 빠지는 데에도 최소 6~7년이 걸릴 수 있다는 거거든요 통화량 떨어질때가 매수찬스인데 현재 상황을 보면 아파트 시가총액의 42%가 떨어져야 찬스인거죠. 이걸 통해 6~7년간 서울,수도권 처럼 시가총액이 큰 지역의 아파트 가격이 4~50% 하락할 수 있다고 짐작할 수 있죠.

하락세가 예상되는 이유

이번 하락세가 만만치 않겠다고 판단하는 이유는 바로 심각한 가계부채기업부채 때문이에요. 최근 정부대출정책은 무리다 싶을 정도로 옥죄고 있고. 최악의 가계부채/기업부채의 상황이에요. 둘다 GDB 대비해서 100% 넘어섰거든요. 

기업부채가 100%를 넘어섰을때가 IMF때에요. 그때가 기업부채 100%를 넘어섰고 imf사태가 발생했죠. 

근데 그때 개인부채는 정말로 낮았어요. 60%도 안됐거든요. 그런데 지금은 개인부채도,기업부채도 모두 100% 넘었어요. 

역사상 최악의 부채가 있는 상황하에 금리는 이제 올라갈 것이다. 지금 인플레 문제도 굉장히 심각하고 최근 국고채금리도 많이 올랐잖아요. 기사에선 대출금리가 6%까지 올라갈 수 있다고 하더라고요. 자산시장에 안좋은 영향을 미칠게 보이는데 대출규제를 안하면 큰일나겠죠. 그렇기 때문에 정부는 선제적으로 대출규제를 더 심각해지기 전에 하고 있는 것으로 보여지죠.

인플레이션을 유발하는 것들

소위 장바구니 물가라고 하는 것들이 많이 오르고 있잖아요. 유가상승이 인플레이션에 미치는 영향이 많다. 모든 것에는 물류비가 포함되어 있는데, 석유가 필요한 차를 가지고 운반을 하기 때문에 석유의 가격이 전반적 인플레이션을 불러오고 있는거고 거기에다가 코로나로 인해서 유동성도 많이 풀어놨고 그래서 이런 부분들이 인플레이션을 유발하고있다. 헷징하려면 금리를 올려야만 하거든요. 그렇기 때문에 금리도 계속 올라가고 있는거고 내년 중순 이후 상황이 심각해질 수 있다. 

ex) 서울

최고 매수적기는 통화량의 총액보다 더 낮아졌을때. 서울을 보시면 2007초반이 고점이었고, 14~15년에 저점이었다. 현재 전고점 돌파 최고 고점. 비율만 놓고 보면 역사상 가장 높은 거품시기에 있다. 그런데 앞으로의 시장 상황은 우호적인게 하나도 없어요. 영끌할 사람 이미 다 샀죠. 더 이상 매수해줄사람 없어요. 대출도 잠그고 있고 부동산, 주식 시장에 유동성은 바닥이 나고 있다. 앞으로는 부동산 하락이 될 수밖에 없는 상황이 되어가고 있다. 이제는 하락 여건들이 들어오고, 내년 중순 이후로는 확연하게 하락세로 접어들 것으로 보고 있습니다.

전세는 실제 사용 가치이고 투자 목적이 없기 때문에 실제 수요만큼 전세 가격이 움직이게 되어있어요. 그런데 매매가격은 투자랑 투기수요가 있기 때문에 이 두가지를 비교해보면 실제 사용가치는 전세대비해서 얼마나 해당 지역의 아파트 가격이 고평가인지 저평가인지 알 수가 있는 거예요. 

2016초반이 전세대비해서 서울아파트가 가장 저렴했던 시기였고, 지금 역사상 가장 고평가고 30%넘게 고평가되어 있습니다. 지금은 매매가격뿐만아니라 전세가격에도 거품이 있어요. 전세자금대출을 너무 쉽게 해줬기 때문에요. 올라간 전세자금이 매매가를 밀어올리면서 거품이 끼어있는데, 고평가된 전세 대비해서도 매매가가 30%나 고평가에요. 그만큼 엄청난 거품이 있다는 거죠.

PIR이라고 해서, 소득 대비하서 아파트가 비싼지 싼지를 보여줍니다. 2008.5월 고점이었는데 소득대비 가장 비쌌을 때가 27 정도였어요. 가장 저렴했을 때가 2014, 2015년. 지금은 소득대비했어도 31.9입니다.

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