지금이 매도 기회 입니다

대구, 대전, 부산, 광주, 서울, 경기, 인천에 해당되는 지역은 지금이 10년에 한번 있을까 말까할 매도 기회이니 지금~ 내년 중순까지 팔지 않으면 손해볼 수 있습니다. 대전이나 부산 같은 경우는 더 늦어질 수 있어요.

서울과 경기도 인천, 대구 지역들은 가급적 매도를 빨리 하는 편이 좋을 거고 다음으로 위험한 지역들이 대전, 부산입니다. 부동산 시장이 대세하락을 향해 가고 있다는 것을 데이터가 보여주고 있어요. 내년 중순까지가 그나마 팔 수있는 상황인거고 이후에는 팔기 어려운 상황이 될겁니다. 재산에서 차지하는 비중이 크다면 리스크 관리를 해야 되는 때라고 판단합니다.

지금 수도권 부동산 시장은 2007년~2008년 장과 매우 유사합니다. 2007~2008년 고점에 집 샀던 분들은 상당한 재산상 손실을 봤는데, 앞으로 그런 상황이 펼쳐질 가능성이 매우 크다고 보여집니다.

데이터가 알려주는 고점신호

1. 거래량을 봐야합니다.

2006년부터 최근까지의 수도권 거래량 데이터를 보면 역사상 최고의 거래량이 2006년 말에 한번, 2015년에 한번, 2020년 초중반에 한번. 이렇게 거래량이 크게 3번 터졌습니다.

2006년 말에 터진 거래량은 최근에 터진 거래량과 성격이 매우 유사해요. 정부규제에도 불구하고 부동산 가격이 올라가니까 이제라도 안 사면 영원히 못 살 것 같은 공포심리에 빠져서 영끌해서 산 것이 2006년말이었죠. 이후 거래량은 급감하게 되고 거래량이 작았던 시기가 수도권 부동산 침체기였어요. 

2020년 초중반에 대중이 영끌해서 거래량이 터졌어요. 그 후 올해, 내년 상반기에 거래량이 계속 줄어들고 있죠. 더 이상은 영끌해서 살 수 있는 사람이 없는 거예요.

2015년 3월 거래량은 금리가 올라가고 입주물량 많고 정부가 규제하니까 부동산 가격이 못 오른다는 이야기가 많았단 말이예요.그럼에도 불구하고 계속 가격이 올라가니까 일반인 입장에서는 무섭죠. 지금이라도 못 사면 영원히 벼락거지 되겠다 싶어 사는거예요.

2. 수급을 봐야합니다.

▲전국 17개 시도에 대한 매매/전세수급을 보여주고 있다.

100을 기준선으로 오른쪽에 있으면 매수세>매도세. 살 사람이 많은 지역들.(충남, 제주, 강원) 왼쪽에 있으면 매도세>매수세. 팔 사람이 많은 지역(세종,대구,전남)

그래서 어디에 사고 싶은 사람이 많고, 팔고 싶은 사람이 많은지 한눈에 볼 수 있어요.

위에 있으면 전세수급이 좋아요. 즉, 전세가 공급보다 수요가 많은 것이고 따라서 전세가격이 계속 올라갈 가능성이 많은 것이죠. 그래서 전세 가격이 유지가 되면 아파트 매매가격도 떨어질 가능성이 별로 없다.

따라서 몇가지 데이터를 결합하면 충분히 미래를 예견해볼 수 있어요.

데이터를 통한 지역 분석

1) 제주

그래프를 보면 제주가 오른쪽 위로 올라가고 있고 가장 위에 있죠. 즉, 전국에서 전세수요가 가장 많고 공급은 없는곳이 제주도임. 제주도는 입주물량이 전국에서 가장 적기 때문. 지금도 적은데 내년, 내후년은 계속 작아요. 그러면 제주도 전세가격, 매매가격도 우상향일 가능성이 매우 높음. 제주도는 충격이 와도 괜찮습니다.

2) 세종

세종을 보면 매수세(빨간색 선)는 바닥이고 매도세(파란색 선)는 계속 올라가고 있죠. 매도세는 많아지고 있고 매수세는 거의 없는 거예요. 그리고 전세 수급도 100으로 계속 안좋아지고 있는 거죠. 그래서 세종은 매매시장과 전세시장이 다 안좋습니다. 그러나 입주물량이 엄청 많진 않기 때문에 엄청나게 나쁠 가능성은 없다고 봅니다.

3) 대구

대구를 보면 작년 11월에 매도세가 바닥을 찍은 후 계속 많아지고 있고 매수세는 계속해서 거의 없어요. 사고 싶은 사람은 없고 팔려고 하는 사람은 엄청나게 많습니다. 내년부터 3년 연속 입주폭탄도 시작돼요. 전세수급도 계속 떨어지고 있죠. 내년부터 입주물량이 시작이 되면 전세수급이 더 안좋아질 거고 매매가도 심각하게 안좋아지겠죠. 그러니까 대구 같은 경우는 앞으로 훨씬 더 심각하게 안좋아질거라고 봅니다.

4) 서울,경기도,인천

서울과 경기도를 보면, 매도세가 많아지고 매수세는 줄어들고 있죠. 영끌거래량이 작년 초중반에 터지고 지금 시장은 시들한데 벌써 수급상황에서 이런 데이터들이 나타나고 있고, 전세시장은 계속 바람이 빠지고 있다. 이런 상황들이 계속 분위기가 안좋아지고 있다. 경기도도 유사하게 매도세 많아지고, 매수세 작아지고 전세수급도 계속 줄어들고 있다. 인천도 조금씩 꺾이고 있고 전세수급도 떨어지고 있어요. 

이처럼 수급데이터입주물량데이터를 결합해서 보면 부동산의 미래를 판단해 볼 수 있습니다.

더 자세한 내용은 다음 영상에서 확인하세요!

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