전세가율이 올라가고 전세가 비싸지다 보니까 상대적으로 싼 전세에 들어가고 싶은 마음이 생기잖아요? 그런 틈을 사서 전세사기가 기승을 부리고 있다고 합니다. 실제로 경매 물건을 보면 세입자분이 전세보증금을 못 받고 나가는 경우가 굉장히 많아요. 잘 모르기 때문에 그런 일이 생기는 거거든요.
왜 전세사기가 일어나는 걸까?
1. 임대인이 채무를 변제하지 못해서
쉽게 말하면 빚을 못 갚아서. 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 임대보증금과 월세를 주고 (집) 사용권을 얻죠. 이 과정에는 문제가 없으나, 임대인이 은행에 대출을 내거나 개인에게 돈을 빌려오는 경우가 있죠. 그러면 은행이 임대인이 가지고 있는 부동산에 담보를 거는 경우가 많습니다. 이걸 부동산에 근저당을 건다고 말합니다. 물론 대출금을 잘 갚으면 상관이 없겠지만, 임대인 사업이 망하거나, 자금 흐름이 온전치 않거나 등 여러 가지 이유에 의해서 채무를 변제하지 못했을 때에 문제가 됩니다. 은행이 빌려준 돈을 받아야 하기 때문에 근저당을 바탕으로 법원에 경매를 신청하고 법원에서 채무 변제하지 못한 임대인의 채무를 대신 변제해 주기 위해 매각하는 행위가 경매인 거죠. 이때 임차인이 어떤 법적 근거에 의해 보증금을 제시할 수 있는가가 중요합니다.
2. 임대인이 세금을 내지 못해서
이건 등기에도 나와있지 않습니다. 등기부등본에 나올 정도면 세무서에서 압류를 걸기 때문에 상당히 진행된 것이죠. 임대인이 매년 국세청에 세금을 내야 하는데 여러 사정에 의해 세금을 못 내면 국세청에서는 못 낸 세금을 변제를 받아야 하니까 처리를 해달라. 이때는 법원에 요청하지 않습니다. 법원이 아닌, 한국자산관리공사(캠코)에 세금을 안 갚는데 이거 좀 매각해달라(공매)고 요청하죠. 그래서 경매로 진행되는 건 법원에서이고, 공매로 진행하는 건 한국자산관리공사에서입니다. 여기서 중요한 것은 임차인의 입장에서 나의 보증금 권리를 어떻게 주장할까? 이게 되겠죠.
3. 임대 보증금을 돌려 주지 않아서
임차인이 임대인에게 보증금을 줬는데 여러 가지 사정에 의해서 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 이럴 경우에도 권리에 대해 주장할 수 있어야 되거든요. 계약이 만기가 됐는데도 임차인이 보증금을 줬는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다? 그럴 때는 임차인이 직접적으로 임차인이 법원에 경매로 넘길 수도 있지만 입증이 필요하겠죠.
보증금을 지킬 수 있는 방법
법원과 캠코의 입장에서 생각해 봐야 합니다. 법원은 권리 유무를 통해 파악하게 됩니다. 세입자가 살고 있다고 말해봤자 판단을 못하고 법적인 권리를 가지고 있는지만 봅니다. 해당 부동산에 대한 권리는 등기부등본에 다 표기되어 있어요. 등기부등본이라는 건 해당 부동산에 있는 권리라든지 소유권에 대한 내용이 다 적혀있거든요. 그런 게 적혀있는 게 등기부 등본이고 권리관계는 등기부등본에 다 표시되어 있어요. 그래서 채무는 등기부등본을 확인하시면 돼요.
그런데 세입자는 여러분들이 전세 월세 들어가셨을 때 등기부등본에 뭘 박지는 않았을 것임 그럼 뭘 보시냐면 대항력이 있는지를 확인하시면 돼요. 대항력이라는 것은 권리관계에 있어서 제3자가 나도 권리가 있다고 끼어들 수 있는 권리라고 보시면 돼요. 등기부등본에는 정보가 없지만 내가 대항력을 갖춤으로써 “이의 있습니다!” “제가 대항력이 있습니다!” 하는 거죠. 따라서 대항력이 있는지를 확인하셔야 됩니다.
채무– 등기부등본 확인
세입자– 대항력 있는지 확인
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