꼭 알아야 할 6가지

저도 94년도부터 건설 회사에 있어서 부동산에 대해서 좀 안다고 생각을 했는데 “왜 내 것만 이렇게 망가지는 거지?” 항상 의문을 가지고 있었어요. 그래서 부동산 공부가 덜 되었나? 그래서 경매 공부도 해보고요 토지 공부도 해보고 재건축, 재개발 다 공부를 해봤는데 이게 뭔가가 안 깨워지는 거예요. 그래서 2009년도부터 너무 답답하니까 발품을 팔았어요. 답사를 갔다 오고 나서 정리를 했거든요?

정리를 하고, 발품을 팔다 보니까 답사를 갈 때 왜 저 지역은 비싼가? 왜 저 지역은 비싸지 않은가? 이게 하나둘씩 깨우쳐지더라고요. 그래서 제가 ‘교주일인자학’이라고 나름대로의 기준을 세웠어요. 내 집 마련을 하든 투자를 하든 간에 ‘교주일인자학’ 이 6가지가 되게 중요하더라고요.

교주일인자학

(교통,주거,일자리,인프라,자연,학군 환경)

예를 들어 강남이 왜 비쌀까? 대전 서구가 왜 비쌀까? 부산 해운대구가 왜 비싸지? 울산 남구가 왜 비싸? 강남이 지금 현재 왜 비싼지를 분석을 해보면 ‘교주일인자학’이 다 맞아요. 즉, 교통 좋죠, 주거환경 좋죠, 일자리 많죠, 그다음에 인프라 훌륭하죠 자연환경 괜찮고 학군은 대한민국 1등이니까 이 6가지가 다 맞는 거예요. 이 6가지가 다 맞으니까 비싼 거거든요. 대구 수성구와 대전 서구의 경우도 교주일인자학에 다 들어맞아요.

그러니까 교주일인자학이 맞아떨어지면 비쌀 수밖에 없다.

교주일인자학이 안 맞는 지역의 경우에 시장의 대장 지역에 따라서 가격이 따라갈 수밖에 없어요.

‘교주일인자학’ 6가지 중에서 선행적으로 봐야하는 것은 뭘까요?

저는 지방을 공부할 때도 마찬가지고 서울도 마찬가지고 6가지 조건 중 3가지만 맞아떨어지면 비싸더라고요. 그게

첫 번째로 교통, 두 번째로 일자리, 세 번째는 학군이에요.

어디든 다 마찬가지더라고요. 서울, 경기, 5대 광역시, 중소도시, 다 분석을 해보면 교통이 편리하고, 일자리가 주변에 많고 학군이 괜찮은 곳을 여지없이 비싸더라고요.

최소조건 3가지

교통, 일자리, 학군

그중에서도 하나만 밀리더라도 힘의 세기가 좀 떨어지는 거죠. 그런데 이 6가지 조건 중에서 하나, 두 개, 세 개 이렇게 점점 채워지는 것들이 있잖아요?

예를 들어 뉴스를 보면 의왕역에 GTX 역사가 들어오는 걸로 현재 발표가 났잖아요. 근데 하루 만에 2억이 올라갔다고 하는데 그게 교통의 힘이죠. 저는 지방을 공부하던, 어느 곳을 분석하든 간에 ‘교주일인자학’을 놓고 분석을 하거든요. ‘교주일인자학’으로 인한 변화가 없는 경우에는 시세가 시장에 따라서만 흘러가지 주도적으로 갈 수가 없더라.

대장지역을 따라가는 주변지역들

같은 일산이라도 대장이 분명히 있거든요. 대장지역을 쫓아가. 만약에 대장지역을 못 찾겠다 그러면 대장지역 옆에라도 붙어야 돼요. 왜 대장이 중요하냐면 우리나라 부동산 시장의 대장이 강남이잖아요? 가만히 보면 대장 옆 지역들이 하나같이 다 비싸요. 한강을 기점으로 강남구를 본다고 하면 옆이 송파고 왼쪽이 서초잖아요. 얘네들 비싸잖아요. 대장 옆 지역들이 비싸고 경기권이라든지 지방이라든지 대장 지역과 멀어지면 가격이 싸요.

예를 들어 대구를 놓고 본다면 수성구와 가까운 곳이 중구인데 중구가 그다음으로 비싸요. 그 옆이 동구 저쪽이 서구, 달서구 점점 멀어질수록 시세가 어렵죠.

대장 지역이 먼저 오르면 주변 지역이 오른다

대장지역이 나중에 빠져요? 외곽지역이 제일 먼저 빠지고요?

빠질 때도 대장부터 빠집니다. 대장이 안 빠지는데 주변에서 빠질 이유는 없잖아요. 그러니까 대장이 빠지면, 주변에서 요동을 치기 시작하는 거고 힘없는 곳들은 더 빨리 빠지는 경우가 있어요. 옛날로 비유하면 수원도 그랬고 특히 인천도 그렇죠. 이런 지역들이 시장이 식을 때는 오히려 빨리 식는 경우도 많아요. 아까도 제가 말씀드렸듯 교주일인자학에서 변화가 없거나 거기에서 벗어나면 오히려 빨리 식을 수밖에 없다. 왜냐하면 내 집 마련 하시는 분들도 그때는 매수를 안해요.

대장이 식으면, 처음에는 대장이 먼저 빠지지만 주변지역이 더 빠르게 빠질 수 있다

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