“김 대리, 내가 파리바게트 하려는데 자리좀 같이 봐줘”

2천세대일 때 일매출 200만원이라고 말씀드렸죠. 이 아파트가 대강 1,500세대라고 볼 수 있고, 그 옆블럭은 2천 세대. 총 3천 5백 세대가 있고…이런 정도의 세대다. 그리고 입지는 동탄 신도시에서 1등 매출도 바라볼 수 있겠다 싶었죠.

또, 한편으로 기계처럼 계산하면 안 되는 게, 뒤쪽이 2,000세대 정도였잖아요. 그럼 매출 기여는 어떤 식으로 될까요? 세대당 매출 기여도를 본다면 오른쪽 (빨간색 블럭)이 좀 더 적겠죠. 그럼, 이 가까이에 있는 것은 (1,500세대 x 일매출)로 계산하면 되지만 그 반대쪽(파란색 블럭)의 매출기여는 (세대 x 일매출 x 0.7~0.8)이 된다고 봐야죠. 상대적으로 더 적게 가중치를 준다는 거죠. 다른 세대들도 다 합쳐보면 일매출이 350만원 정도 나올 것 같아요.

낙성대역 파리바게뜨 분석

-파리바게뜨가 들어가있는 자리들은 이런 것을 다 감안해서 들어가는 건가요? 가맹점을 내는 것도 검토를 하고 내주는 거잖아요?

-네, 그렇고, 이쪽에 파리바게트 가맹점을 내고싶다고 본사에 제안을 할 수도 있죠. 지금은 기존 빵집, 개인 빵집과의 거리들도 고려를 합니다. 지금은 신규로 출점을 하는 기준을 정확히 공식화하기는 어렵지만 과거에 출점했던 것들은 자기 세대수를 방어하면서 출점을 했죠.

최저임금 올라가면서 빵집 일매출이 200만원 미만이면 폐점하던 추세였구요. 최소한 2천 세대가 되는 곳에 들어가거든요. 파리바게뜨의 매출 패턴을 분석해보면 2천 세대되는 곳에 입점했을 때 일매출 거의 200만원 정도 나오더라고요. 200만원 정도 팔면, 월세를 400만원 정도 낸다면 점주 수익이 600만원 정도 돼요. 임차료에 따라 차이는 있겠죠. 임대료를 오바하게 된다면 점주 수익이 계속 나빠지구요. 지금 제가 말하는 2천세대는 최소 기준이지, 2천세대면 충족한다는 의미는 아니예요.

-2천 세대 이상의 배후 세대가 없으면 파리바게뜨 입점 따기 쉽지 않겠네요?

-파리바게뜨 폐점한 곳을 살펴보면 거의 2천 세대가 충족되지 않은 곳들 있죠. 낙성대역을 예로 볼게요. 앞에 남부순환로가 있어요. 이것을 기준으로 위성 지도를 보면 남쪽 세대수가 훨씬 많아요. 북쪽은 세대수가 별로 없고요. 게다가 북쪽은 학교도 뚝 떨어진 곳에 있어요. ‘메*커피’ 이 자리가 파리바게뜨 자리였습니다. 이 세븐일레븐이 월세 350만원일때, 파리바게뜨가 150만원 매출이 나왔어요. 이미 투자한 돈이 있어서 폐점은 어렵겠지만 최저임금이 올라버리니까 부담스럽죠. 운영이 힘들었던 거죠.

입지분석을 좀더 해보자면, 이 자리가 얼핏 생각하면 역 출구에서도 가깝고, 북쪽 세대가 지하철 타러 이 길로 내려오면서 지나가기 때문에, 주동선이 아니에요. 버스보단 지하철을 많이 타러 가겠죠. 오히려 빽다방 자리가 좀더 낫죠. 지역 배후 세대도 적고, 임대료는 400만원인데 그에 걸맞는 매출 수준이 나왔을지, 성격, 동선 등을 살펴봤을 때 그랬던 거죠. 결국 폐점을 했구요. 옆 세븐 일레븐도 일매출이 80정도, 채 200만원 못 파는데 월세가 400만원 정도라면, 제가 알고 있던 월세가 350만원이었는데 지금은 올랐겠죠, 그렇게 본다고 하면 이 자리가 저는 못하는 자리였던 거죠.

-월세 400만원을 내려면 하루에 200만원씩은 최소한 팔아야 하네요. 200만원을 못 팔면, 월세 400만원을 내고 있는 것이 비정상적인 것이라는 거죠?

-그렇죠. 가맹점주 수익이 자기 인건비 일부, 인테리어와 비품에 대한 감가상각을 제외하면 0이 되어버립니다. 버틴다에 가까운 수준이죠. 오히려 세대가 많고 지하철 타러오는 동선이 긴 반대편을 주목해봐야합니다.

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