마진이 제일 크거나 저평가된 지역은?

-서울은 저평가가 없어요. 시세가 정해져있고 많은 수요가 있기 때문에요. 가격 서열 순으로 다 이루어져 있어요. 그 입지예요. 투자자의 영역이었지만 일반인들도 대체상품으로 구매하고 있어서 서울에서의 저평가는 저는 없다고 봅니다. 가격 순서대로 맞춰서 가라고 이야기를 하고 있거든요. 서울 빼고 다른 지역은 지금 덜 올랐다, 오를만하다싶은 곳들은 2가지 기준이 있는데요. 

우선은 대장 아파트가 아직 안 잡히는 곳이에요. 뭘로 잡아야지? 그렇게 생각하게 되는 곳, 바로 인천입니다. 딱 떠올렸을 때 ‘어느 아파트를 기준으로 해야하지?’하게 되죠. 재개발 구역중에서도 부평, 미추홀구가 활발한데요. 부평구에서는 산곡역, 부평역 주변으로 보시면 더 좋을 것 같습니다. 최근 산곡역 7호선이 개통되면서, 이쪽 주변에 재개발 지역이 많았거든요. 

그런데 아직까지 입주를 하지 않고 있고, 분양은 5곳을 했지만 아직 입주를 안 했고, 일반적으로 어느정도의 실거래가가 됐다는 게 중요한데요. 부평두산위브더파크, e편한세상, 부평캐슬 등 다 재개발지역인데요. 산곡 6구역과 산곡 도시환경 구역이 남아있는데요. 산곡 6구역이 대장같죠. 아직 시세가 나오지 않은 거죠. 일반적으로 아파트 명으로 기억하고, 계산하는 방법을 잘 모르고 얼마나 싸게 사야 싼 것인지 기준점이 없잖아요. 최근 검단 신도시를 보면, 검단 신도시만큼 가격이 될 거라고 예상을 하고 있어요. 시세를 잡기가 어려운 거죠.

산곡제6구역은 조합원 분양가가 3억 2천 360만원, 감정가는 6,600만원, P는 4억 2천만원. 2억 6천 정도 필요하게 되는데요, 4억 2천 정도 프리미엄이니까, 총 6억 8천 정도죠. 총 7억이 필요한 것이고 30평이고요. 부평 아이파크 주상복합인 것을 감안하더라도, 8억. 여기에 들어올 아파트 단지는 8억이 되겠죠. 넘게 되겠죠. 안전 마진은 사실 있는 거죠. 그런데, 지금 딱 봐도 대장처럼 보이게 되죠. 더 싼 매물도 있을 것이고요. 재개발은 여러가지 물건의 형태이기 때문에 그걸 봐야하고요.

수도권 저평가 지역은 인천으로 봅니다. 산곡역 주변과 부평역 주변이죠. 실제적인 실물들이 나오지 않아서 아직까지 잘 모르는 지역이기 때문에 여기에 대장이 나타나면 서울처럼 저평가된 것이 없이 줄을 서게 될 것 같습니다.

-3,4억 정도라면 인천 생각하면 좋겠네요. 

-지금같은 경우에는 조합이사관리, 관리처분 단계인 경우가 많아서 빠르게 입주할 수 있는 여건도 되는 것이죠. 조합설립인가, 이것도 사실 이전에는 천천히 갔었어요. 재개발 빌라의 무덤이라고 이야기하는 곳이 인천이었지만 주변이 이렇게 가니까 같이 가고 있거든요. 조합설립으로 간다면 사업시행인가 1억대, 2억대로 새 아파트를 가질 수 있는 입주권을 매수할 수 있게 되죠. 산곡역같은 경우에는 7호선으로 강남 접근성이 좋기 때문에 해볼만 하다는 생각이 드네요.

3, 4억대로 투자할 수 있는 서울 지역은?

4억대 안 쪽으로 들어오면 상계 뉴타운이 있어요. 계속 이야기되는 이유는, 조합원이 많고 빌라가 많고 무허가 건물이 많아서 그쪽이 계속 얘기되는데, 청량리 인근 뉴타운엔 단독 주택이 많아요. 그런데 실자투자금액이 많이 들어가죠.

상계 뉴타운 구역은 당고개역 부근인데, 사업시행인가가 나와서 1,2구역이 진행중이고 아직 시공사 선정은 안 되어 있어요. 1,2구역이 대단지고요. 끝쪽같은데, 4호선 연장되면서 예전에 ‘당고개행입니다’라고 했지만 그게 사라지겠죠. 중간 입지가 되면서 진접선과 연결이 될 것이기 때문에 중간쪽으로 입지가 변하게 되고, 당고개역 다음이 상계역인데 착공된 동북선이 연결되면 강남까지 출퇴근이 가능한 곳이 되겠죠.

상계역은 별내쪽에 있고요. 맞은 편이 바로 별내예요. 남양주. 예전에 별내 입주할 때 노원구 엄청 집값 빠졌었죠. 산이 둘러싸였는데 그렇게 많이 갔다고 하네요. 지도보면 멀다고 생각헀지만요. 노원구는 환승이 많아서 주거지로서 좋긴 하지만 출퇴근할때 3도심 중구, 여의도, 강남구할 때 여의도는 출퇴근이 불가능할 지경이죠. 그런데 환승해서도 가능은 하고요. 어쨌든 인서울이라는 타이틀이 장점입니다.

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