1개 샀다고 해서 끝나는 게 아니라 바둑돌을 계속 옮겨야 하는 거죠. 끝날 때까지. 지금 갈아타기를 하려고 하는 분들이 1주택자 분도 많고, 다주택자도 많이 고민하고 있어요.

-다주택자는 취득세, 양도세가 다 높은데도요?

-피해갈 수 있는 방법이 있다고 생각을 하시고들 있는 것이구요. 이제 그분들 마음 속에 들어가보면, 특히 1주택자 분들은 지금 갖고 있는 A아파트에서 더 좋은 B아파트로 가는 거예요. A를 팔고 가려고 하는 거죠. 어떤 마음이 있냐면 “내가 처음부터 B를 샀으면 얼마나 좋았을까? 그때 살 수 있었는데…” 이런 후회가 되는 거죠. 두 번째는 이걸 내가 지금이라도 갈아타기를 하지 않으면 영원히 갈아타기를 못 할 수가 있겠다. 그런 두려움이 같이 밀려오는 거예요. 1주택자의 경우죠.

한 편으로 선택하지 않는 이유는, “더 큰 리스크를 감수해야 하잖아요”라는 거죠. 금액이 비싸고, 더 많은 세금, 보유세와 양도세를 감당해야하기 때문에 고민하는 거죠. “고민 안 하고 있으시면요?” 그렇게 되면 “그래도 똘똘한 게 오를 때 많이 오르고, 하락할 때 방어하잖아요.” 이렇게도 이야기를 하세요. 그러면 “하면 되지 않느냐?”라고 하면 생각할 것이 많아지죠. 이제 1주택자도 이렇게 어려운데, 다주택자는 얼마나 어렵겠어요.

체스가 그냥 옮기는 데에 비용이 안 들면 상관없어요. 한 번 옮길 때 줄줄 흘러요. 세금흐르고, 입장료 내야하고…이러면 자산이 쪼그라들거든요. 제가 해주고 싶은 이야기는 뭐냐면, 일단 2가지를 하고 싶은데, 갈아타기 걱정하는 분들 안심시켜드리고 싶구요. 두 번째는 솔루션을 제안하고 싶어요.

1주택 갈아타기 고민될 때, 안심하세요

-제가 많은 사례를 살펴봤는데요. 동대문구에 있는 똘똘한 아파트가 얼마 정도 했냐면, 33평 기준으로 6억정도 했었어요. 2016년 초에요. 그게 호가기준으로 정확하게 18억이에요. 3배 올랐거든요. 누군가는 이걸 샀을 거예요. 근데 대치동 대장 아파트, 래미안 아파트가 2016년도에 저렴하지 않았음에도 18억 정도 했거든요. 그런데 지금 얼마냐면 38억이에요. 근데 이게 3배가 된 건가요? 아니죠. 3배가 안 된 거예요. 2.3배 정도 됐거든요. 

투자금 측면에서 동대문구 6억 할 때 전세가 5억 했어요. 근데 12억이 올랐거든요. 1200%의 수익이 난 거예요. 대치동 아파트를 샀으면 매매 16억, 전세 12억이니까 부대비용 빼고 4억 이상 들어간 거고, 2.3배 오른 거니까 수익률이 아마 500%좀 넘을 거예요. 둘다 어마어마한 수치지만, 상황을 가지고 어느 선택을 한 게 위너냐고 했을 때, 동대문구 아파트 3개 사는 게 나았다 라는 거죠. 그 시점에는… 

-그렇죠. 맞네요. 

-근데 지금 시점에서 고민할 거예요. 두 개를 째려볼 거거든요. 당연히 강남이 돈이 많이 들어가겠죠. 과거에도 4배 이상 차이가 났고요. 지금은 3배 정도 차이가 나고요. 그럼 어떻게 해야 할까요? 아마도 시간이 지나면 유사한 상승률을 보이게 될 거예요. 시세차익이 강남 12억, 동대문구 22억으로 각각 났지만 상승률, 수익률에서는 동대문이 좋았다는 거죠.

-그럼 소액으로 갈 수록 좋은 거 아니에요?

-더 좋죠. 그리고 동대문구에서 대장이 아니라 평범한 아파트를 샀으면 투자금이 그당시에 5천밖에 안 들어갔어요. 최소 강남만큼의 수익률은 나왔거든요.

갈아타기의 착시 효과

–어느 선이 더 길어보이나요? 위의 선이 더 길어보인다는 말을 하죠. 그것처럼, 무조건 좋은 입지로 가면 돈을 엄청 많이 번다는 게 실제로 아니라는 거예요. 실제로는 내가 넣은 만큼 벌고 있는 거예요. 3배 이상을 넣어야 더 벌 수 있는 데로 가는 거예요. 그건 착시현상인거죠. 똘똘한 갈아타기가 아니라 어설픈 갈아타기인 거죠. A에서 B로 가는 것은, 부자가 되긴 어렵다. 그걸 인정해야 한다는 거죠. 다시 말해서 지금꺼 갈아타지 않고 갖고 있어도 충분히 괜찮다. 무리하지 않아도 괜찮다는 거죠.

-수익률 목표라면, 입지 좋은 곳에 가는 게 돈을 더 많이 번다는 등식이 아니라는 거죠?

-입지 좋은 곳으로 가는 게 자산 증식속도랑은 상관이 없다는 거죠. 지방으로 가면 더 심해져요. 돈이 더 적게 들어가고 레버리지가 많이 들어가니까. 이 부분에 대해서 안도를 좀 해드리고 싶었던 거구요. 

좋은 갈아타기는 어떻게 하는가

이걸 하기 위해서 중요한 키워드가 몇 가지 있어요. 3가지만 꼽아본다면 첫 번째는 ‘세금’이에요. 입장료와 퇴장료가 지금은 너무 세요. 세금 체크를 해야하구요. 두 번째는 수익률, 세 번째는 레버리지요. 대출이나, 비규제지역이라 양도세가 적거나 하는 여러가지 요소가 있을 텐데 이 세 가지를 놓고 시뮬레이션 해야 해요.

예를 들어서, 부산에 똘똘한 아파트를 한 채 갖고 있는 분이 있어요. 해운대에 있는 똘똘한 아파트고 매매가가 15억이에요. 전세가격이 7억정도 해요. 전세가율이 41%밖에 안 되는 거예요. (영상에서 이어집니다)

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