내년말까지 서울 집값 최대 17% 하락 가능성이 있다
그런데 수익률이 분자가 임대료고, 분모가 가격이에요, 주택가격. 그러면 투자 수익률이 올라간다는 것은, 분자는 거의 가만히 있는데 분모가 떨어지는 거예요. 가격이 떨어진다는 거죠. 시장에 바로 나올 수 있지만 시간이 걸려서 이 효과 자체가 나타나겠죠.
임대료/주택가격 = 수익률(%)
-임대료라는 것은 변동폭이 가격보다 작기 때문에?
-변동폭이 작다기보다도… 우리가 월세, 전세를 계약할 때 보통 2년동안 기간을 정해두잖아요. 어떤 좋은 뉴스, 호재가 뜨게 되면 분자가 움직이는 것보다 분모가 더 많이 움직여요. 마포에 갑자기 삼성그룹에서 본사를 옮겼다고 하면 호재죠? 그 다음날 2배가 올라간다고 하면. 월세가 갑자기 2배가 되지는 않아요. 투자수익률이라는 거는 가격이 영향을 줘요. 임대료가 묶여있으니까요.
-거래라는 것은 계약기간이 없는데 이건 아니니까…그래서 가격이 더 쉽게 움직이는 요인이 되고 임대료보다 가격이 더 빨리 움직인다는 거죠.-부동산이라는 게 투자 수익률이 있잖아요. 최소한 이 기준금리, 은행 이자보다 높아야하는 거거든요. 이 기준금리 자체가 올라가면 금리가 올라가니까요.
-수익률을 올리려면 가격이 내려가야 하는 거네요. 장기적으로 이자율이 올라가면 수익률이 올라간다는 거고요. 이건 한 지역을 타겟으로 발생하는 것은 아니고 전체 시장에 영향을 미치게 되는 거네요.
부동산 버블인가 아닌가?
-네, 그렇죠. 버블인지 아닌지는 사실은 부동산 수익률이 금리보다 높냐 안 높냐를 보면 돼요. 녹화하러 오는 길에 수협은행인가를 봤는데요. 금리가 2.5%라고 써있더라구요. 그걸 넘기면 되죠. 그런데 사람들이 그런 생각을 하죠. 나중에 가격이 뛰어서 그걸 커버할 거라고 생각하는데 지금 고점인데 더오를까에 대해서는 상당히 미지수라고 볼 수 있고요. 지금은 주택가격이 막 뛸 것 같지는 않은 상황인거예요. 부동산의 위험요소는 유동성이거든요. 안 좋은 일이 발생할 때 다음날 팔 수 있는 건 아니잖아요.5,6년 전의 기억을 사실은 잊고 있어요. 글로벌 위기 다음인 2014년까지는 굉장히 안 좋았거든요. 팔고 싶어도 못 팔았어요. 트렌드가 변곡점에 와있는 거 아닌가 하는 생각이 들어요. 만약에 2022년 12월까지 금리를 1% 올린다고 했을때, 서울 가격이 6에서 10%는 떨어져요.만약에 내년 말까지 1.5%까지 올린다면 10~17%까지 떨어진다는 거죠. 이걸 절대로 무시해서는 안돼요.
-이자가 올라간다면 아파트같은 경우에는 수익률을 신경쓰지 않고 사는 매수세가 있잖아요. 왜냐하면 전세를 주니까요. 전세를 준다면 수익률 계산보다는 수익률이 제로이기 때문에 애초에… 이 변동이 영향을 줄 수 있을까 싶고요. 산업용, 오피스텔쪽 수익률이 기대되는 곳에 적용되는게 아닐까 싶거든요.
-네, 부동산 종류에는 오피스 건물이 있고요. 쇼핑몰같은 상업시설, 주택, 물류창고가 있는데 주택을 뺀 나머지를 상업용 부동산이라고 해요. 이건 투자자들의 게임이거든요. 금리에 절대적 영향을 받아요. 그런데 주택시장은 한국은 전세가 껴있기 때문에 갭투자하는 사람들이 갭투자 자본 자체가 100% 자기 자본이었다고 하면, 기다릴 수 있을 거 같아요. 다만 문제가 되는 건 뭐냐면 새로 집을 사려는 사람들을 자극 할 거예요. 신규 수요자체가… 금리가 올라가면 부담이 될 수 있어서 지금 단계에서는 이 사람들이 주저할 가능성이 높아요. 실입주, 실거주자가요. 금리의 영향을 다이렉트로 받죠.
이전에 금리가 5%, 2%, 3%…이렇게 2010년대 중반까지 유지되면서 낮아졌어요. 모기지 금리는 4%대였는데 지금은 2%대예요. 1.5% 차이가 있는 건데 매수자 입장에서 차이가 큰 거거든요. 이게 올라가면 매수자가 부담을 느끼게 되는 거죠. 거래는 주는데 신고가가 계속 나온다고 뉴스가 나오는데, 거래량이 줄기는 많이 줄었어요. 보통, 6, 7월달이 가장 많이 거래되는 달인데 이번에 7월같은 경우 데이터가 명확하지는 않지만 270~280만건 나타난 걸로 보여요. 근데 7,800만건도 거래되는 시기거든요. 그안에 무슨 의미가 있냐하면 강남 공공분야의 작은 아파트중에 분양아파트 70채 정도가 껴있어요. 실질적으로 거래건수가 낮아진 거죠. 이 부분을 매수로 보지 않는다는 거거든요. 사실은. 양도세가 높긴 높아요. 별개의 건인데 어쩔 수 없이 파는 사람도 존재하는 것 같구요. 매물로 현재 나오는 것들은요. 매물량은 정확히 모르겠는데 서울시아파트가 몇 십만채가 있잖아요. 매도인이 안 나오는 건 아니라는 거예요. 강남, 역삼, 대치를 보면 단지마다 몇 채씩 나와있거든요. 매도물량이 없는 게 아니에요. 매도물량은 있는데 매수가 안 붙는 거예요. 가격대는 며칠 전 가격대로 내놓고 있어요.
고가시장은 정체, 밑에서 받쳐주면서 가격이 상향화되고 있다
-실거래가에 근접한 매물이 있어도 거래가 안 일어난다?
-강남같은 경우에는 제가 보면 그런 거예요. 노원, 도봉, 성북같은 경우에는 사실은 9억대 이하의 아파트 단지가 여전히 많기 때문에 거기서의 가격이 올라가면서 서울시 전체의 인덱스를 올린 거예요.
-평균값이 올라가게 된 거고, 고가시장이 이동한 건 아니고 밑에서 받쳐주면서 올라간 거네요.
-고가시장은 정체예요. 강남은 거래가 그렇게 일어나지 않고 있어요. 2009년에 급격히 영향을 미쳤는데 9월부터 2월까지 5개월동안 3.25%를 낮췄어요. 엄청 많이 낮췄거든요. 이렇게 낮추면서 당시에 강남같은 경우에는 아파트 가격이 30%가 떨어졌었어요. 그런데 이후에 금방 회복을 합니다. 6개월, 9개월후 가격대를 보면 저점대비 15%가 올라갔어요. 금리인하 효과라는 게 굉장히 크구요. 이 효과가 언제 나타나냐면, 금리를 3%까지 다시 올려요. 가격대가 6개월 후에 8%가 떨어져요. 강남이 6%정도가 빠져요. 당시 기준금리가 2%에서 3.25%로 올라갔었어요. 올린 시점부터 효과라는 게 바로 나타나는 게 아니라 서서히 나타난 거죠. (영상에서 이어집니다)
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