안녕하세요, 저는 과거 부동산 하락론자였습니다.

부동산 하락론에 많이 마음이 가서 집을 안 샀었습니다.

집값이 떨어지기를 기다리며 지금까지 버텼는데

주변 아파트 가격이 폭등하는 걸 보고

제가 어리석었다면서 자책하며 힘든 날을 보내고 있습니다.

지금에서야 가족들을 겨우 설득해서 집을 사기로 했어요.

그런데 금리인상 소식을 접하고

여러 유튜브를 보고 블로그를 읽다보니,

앞으로 기준 금리가 계속 인상 될 거고

집값이 결국 하락할 거라는 이야기를 또 들었습니다.

다시 원점으로 돌아갔는데,

지금 이런 상황인데도 집을 사는 게 맞을까요?

정말 답답합니다. 고견 부탁드립니다.

기준 금리가 인상되면 벌어지는 일들

-이런 분들은 앞으로도 고민의 연속일 수도 있어요. 한 번 하락론자였고 주저하신 분은 앞으로도 어떤 조언을 드린다고 하더라도 계속해서 본인이 기존 사고가 있기 때문에 쉽게 마음이 변하는 경우가 쉽지 않거든요. 

-금리 인상보다 대출규제가 걱정이라는 분도 있으신데요.

-대출규제는 계속 해온 것이었고요. 기존 금리가 인상이 되다보면 대출금리가 인상되다보니 규제와 금리인상으로 더더욱 매수심리가 낮아질 수 있는 것이죠. 기본적으로 말씀하신 것처럼 기준 금리가 0.75로 인상이 됐는데, 부동산 가격이 하락하지 않을까? 이렇게 많은 분들이 생각과 고민을 하세요. 

-댓글에 보면 ‘금리 올라가봐라, 다 죽는다’ 이런 말 정말 많았어요. 이번주에 올랐더라고요.

-그렇게 이야기 한 이유가, 2009년부터 지금까지 기준금리 동향을 보면 기준 금리가 인상 될 경우에는 서울 아파트 가격이 하락했구요. 기준 금리가 인하된 경우에는 서울 아파트 가격이 상승을 했습니다.

-지금 금리 인상이 역사상 처음 있었던 게 아니니까, 2009년부터 지금까지 수많은 인상, 인하가 있었는데 관찰해보기로는 금리가 인상하면 서울 아파트 가격이 내령왔다는 거죠?

-네, 연관되어서 흐름을 보이는 거를 ‘동조화 현상’이라고 합니다. 이런 현상이 과거 그 어느때보다 강하게 나타나고 있어요. 기준 금리에 따라 민감하게 반응하는 모습을 보이다 보니까 부동산 가격이 결과적으로 기준 금리에 영향이 큰 상황에서 기준 금리 인상이 아파트 가격 하락에 직격탄을 줄 수 있지 않을까 이런 우려의 목소리가 굉장히 커지고 있는 상황이죠.

-이번에도 금리 인상이 되고 있는데 어떻게 해야하나요?

-좀더 구체적으로 말씀드리면, 2013년도부터 지금까지 서울 아파트 가격이 계속 상승했다고 생각하기 쉬운데, 그 가운데에서도 서울 아파트 가격이 떨어졌을 때가 있었어요. 그게 언제냐면, 2019년 1월부터 6월까지 일시적으로 하락했어요. 그 하락당시 기준금리 변화를 보면 기가 막히게 맞습니다. 기준 금리를 올리는 시점에 떨어졌어요. 그게 2018년 11월, 기준금리가 1.75%로 인상이 되거든요. 2018년 11월에 인상된 이후에 2019년 1월, 가격이 하락세를 보였고, 2019년 6월까지 하락했다가 2019년 7월 이후부터 다시 상승을 이어갔는데 그때 기가 막히게, 7월 당시에 기준 금리를 다시 1.5%로 인하를 하게 됩니다. 기준 금리의 인상과 인하가 부동산 가격의 상승과 하락과 긴밀히 연결이 되어 있었고 우려를 하는 거죠.  특히, 금리 인상이 된다고 하더라도 몇 퍼센트, 그리고 얼마나 단기간에 빨리 올라가느냐가 중요한데요 이번에 체크해야할 것은, 1.5에서 1.75로 올렸더니 가격이 하락하더라, 만약 이런 상황이 벌어진다면 1.75는 심리적인 마지노선일 수 있어요. 1.75정도의 기준 금리가 나중에 다시 나타나면 “하락할 수 있겠구나” 이렇게 생각하는 거고요. 과거의 데이터가 있으니까. 그런 상황이다보니까, 기준금리가 결과적으로 인상된 상황에서 1.75퍼센트는 어떻게 보면 부동산 가격하락에 직접적으로 영향을 주기에는 아직까지 미미한 수준이라고 봐요. 절대적인 금리 수준이 낮기 때문에요.

또 하나는, 0.25%를 인상하기 전에 정부에서 상반기부터 기준 금리를 인상할 거라는 시그널을 계속 줬어요. 시중 은행도 인상될 것을 예상하고 대출 금리를 조금씩 올려둔 상황입니다. 지금 현재는 사람들이 방어적이 된 상황이에요.  문제는, 기준 금리를 인상시켰던 원인 중 하나가 미국에서 전세계적으로 경제 회복속도가 빠르게 나타나는 상황이고, 한국도 내수경기가 코로나 최저점 이후로 굉장히 빠른 속도로 올라오고 있거든요. 그걸 내수경기 하락세를 방어하기 위해서 기준 금리를 인상할 수밖에 없었던 것인데 현재 상황이 내수 경기 회복속도가 더 빨라질 가능성이 크다고 보이는 거죠. 그러다보니, 올해 보다는 내년에 기준 금리가 인상될 횟수가 더 많아질 수 있다는 것이죠.

기준 금리가 인상된 후에 벌어질 수 있는 또다른 일들이 문제다

-2018년 11월부터 진행된 인상 금리의 경우는 미국에서도 사실 2019년까지 금리 올린다고 했다가 못 올렸잖아요. 그러면서 한국도 내리는 걸로 바꿨던 건데, 인상의 방향성이 계속 추세적으로 인상으로 간다면, 집값에도 악영향을 미칠 가능성이 있겠네요.

-만약 기준 금리가 내년에 두 차례에서 세 차례 정도, 경제 전문가가 보기로 1회당 0.25%, 최대 0.75% 인상된 최종 금리 1.5%란, 과거의 데이터를 두고 봤을 때 부동산에 영향을 미칠 수 있을 정도로, 기준 금리, 대출 금리 인상 순으로 진행되면서 내집마련을 하려고 했던 매수세를 감소시킬 것이고, 매수세를 감소시키게 되면 집값이 안정화될 수 있는 가능성이 커진다고 볼 수가 있는 것이죠.

-그럼 이렇게 무주택인 상황에서 가족들을 막아온 분, “안 돼 사지 마” 했는데 너무 올라서 자책하고 이런 분들… 집을 사기로 했는데 대외변수가 바뀐 이런 상황. 현실적으로는 어떻게 하면 좋은 거죠?

-지역이 어디느냐에 따라서 다른데요.  어쨌든 서울 수도권을 가정했을 때 ‘내집마련’을 하려고 하시는 거잖아요. 사실 지금 내년에 2, 3번 금리 인상을 한다고 하는 거는 다 현재를 기준으로 한 관점이에요. 코로나만 하더라도 작년에 지금처럼 오래 지속되고 집합금지도 계속될 거라고 생각을 못했잖아요. 최근 이슈되는 게 또 변종바이러스. 이렇게 사회적 거리두기가 4단계가 서울에서 유지되고 있고요. 이런 시점에서 경기 영향 요소중에 가장 큰 게 코로나라고 저는 생각하고 있는데, 코로나의 또다른 변수라든지 그걸로 인한 집합금지, 악영향 등이 변수가 될 거니까 내년에 금리인상을 예상하고 지금 집을 사지 않았다고 했을 때, 지금은 상승장이었는데도 오히려 예상하지 못한 변수로 인해서 이런 분 같은 경우에는 또 멘붕에 빠지실 거예요.  그래서 저는 내집마련이라면, 서울임에도 불구하고 내집마련을 하시는 게 좋다는 생각입니다. 또 하나의 이유는, 과거의 서울 아파트 매매가격이 크게 하락된 게 2번 있었거든요.  (영상에서 이어집니다)

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