이전에 많이 올랐을 때는 절대적 공급부족이었는데, 지금은 상대적 공급부족에 가깝습니다. 좋은 집이 없어서 오르는 거거든요. 언제든지 가격조정을 심히 받을 수 있다는 거죠. 공급충격이 눈에 보입니다. 몇년 후에 올 것이다. 당장 보이는 거지만 지금은 아니라는 거죠. 수요충격은 금리인상이 있겠지만 금리인상을 급격히는 못할 겁니다. 집값 낮추기 위해서 금리를 올린다는 것은 상상할 수 없는 정책이고요.

지금 주식이 불안한데 이게 충격이 오면 일파만파 수요감소로 연결될 가능성은 충분히 있죠. 조정받아도 아무 할말이 없는 것도 있겠지만은… 착각할만한 게 “이걸 갖고 있으면 20년 후에 최고가가 되겠지”라고 생각하는 부분이 있죠. 10년전 최고 강남 아파트 ‘반포자이’였을 거예요. 지금 반포자이 이야기 하는 사람 없죠. 아크로리버…그 10년 전에는 타워팰리스 얘기하고요. 대장은 바뀌어요. 가지고 있는 게 올라가긴 하는데 최고가는 대장이 만드는 거예요. 내 아파트가 평당 1억이 되는 게 아니고요. 대장은 계속 바뀌면서 최고가가 갱신되고 내가 갖고 있는 집의 속도는 좀 느려질거다는 걸 감수를 해야하는 거죠. 반포자이가 이전에는 최대라고 했어요. 4천세대인가 그랬구요. 반포자이가 최고 비싼 그룹에는 안 들어가있죠. 비싸긴 하지만. 최고 바로 밑에 그룹이라고 보여지죠. 

지금 무주택자, 집 사는 게 나을까요?

-지금 내가 무주택자라면, 유주택을 하는 게 나을까요? 아니면 유지하는 게 나을까요?

-지금 사면, 물릴 생각을 하셔야 할 거예요. 2~30%까지요. 지나고나면 또 올라가겠죠. 마음고생이 괜찮을지가 문제죠. 특히 젊은 사람들은 자금력이 없고 이런 분들은 참는 게 괜찮지 않느냐 싶어요. 곧 물량이 나오거든요. 지금 문제는 이만큼 올라갔는데 여기서 꺾일거냐, 더 올라가서 꺾일 거냐 이 차이예요. 조정은 분명히 오겠죠.

-200만호를 부으면 무조건 조정이 옵니다. 그 조정이 오면 어떨지 정확히 모르잖아요. 기다리는 게 낫고, 국가가 보장하는 로또는 해야합니다. 그건 청약이죠. 3기 신도시, 서울시내 일반 청약은 해야합니다. 빌라사고 이런 영끌 아니고요. 일반 청약 개포에 생겼다. 이런 데는 10억, 15억하거든요. 물려도 괜찮습니다. 어차피 물린다고 해도, 15억 벌 거 10억만 벌거나 이런 거거든요. 청약은 계속적으로 관심을 가지시고, 장기간 참는 게 고통스럽거든요 사실은. 그게 힘들면 좀 지켜보고요. “난 참을 수 있고 매년 쫓기기 싫어”라고 할 때에는, 사는 게 맞고요. 1가지 포인트는, 계약갱신청구권 내년이 됐을 때가 굉장히 궁금합니다. 다 끝나면, 이중, 삼중가격 이렇게 가야하거든요. 5억 전세가 있는데 7,8억으로 갱신되어있거든요. 내년에는 어떻게 될까요? 더 올라있겠죠. 이 분들이 지금 가격을 올리는 거예요. “지금이라도 사야해” 신규상승분에 1, 2억 보태면은 지금 살 수 있어요… 내년에 이것보다 더 올라가면 그나마 집도 없고 집세 보증금도 없는 거예요. 내년까지는 상승하지만 막상 2년 텀이 지났을 때 얼만큼 상승하느냐에 따라 아마 확 달라질 거예요.

전세가율은 계속 오르겠네요?

-전세가율은 계속 오르겠네요?

-정부정책에 따라 계속 오를 겁니다. 전세를 없애는 정책을 하고 있으니까요…전세수요는 굉장히 많은 편이에요 항상. 항상 많습니다. 주거실태조사를 매년 2만가구 정도 하는데요. 현재 소득중에 얼마정도 주거비로 사용하는지 물어보면, 전세사는 사람들은 10%정도를 씁니다. 그런데 자가인 사람들은 13,15%를 씁니다. 전세는 세금도 안내고 본인 부담금이 상대적으로 적기 때문에 제일 쌉니다. 월세는 25%구요. 

지금 생각해봐야할 것은 전세가 사라지는 건데, 매매로 사라지는 건 그나마 괜찮아요. 주거 안정성도 있고… 월세로 사라진다는 것은, 자기 소득의 10% 쓰던 사람이 2배 이상을 사용하게 된다는 거예요. 사회적으로 큰 문제가 생길 겁니다.

-전세를 왜 없애려는 건가요?

-전세를 없애려고 한적은 없어요. 의도적으로 없애려고 하는 게 아니에요. 서민들에게 도움이 된다는 거는 알고 있는데 정책을 하는 것마다 의도치않게 전세물량을 줄이는 정책을 하고 있거든요. 임대사업자들 최근에 보험가입하라고 했어요. 보험금을 낮추는 방법이 곧 월세로 전환하는 게 되는 거죠. -5천만원, 소액월차보증금이 이런데 이거를 보증금으로 바꾸고 월세받으면 된다는 거죠?-보증금이 큰 전세가 사라지고 월세가 계속 생기게 되는 거죠. 임대차법같은 경우에는 교과서에 나와있는 것은 ‘전세물량이 줄어든다’고 해요. 교과서에도 나와있습니다. 경제학개론에요. 

<맨큐의 경제학>에 도시를 파괴하는 가장 효율적인 방법은 폭격, 그리고 임대주택 정책이다. 2가지 정도를 이야기해요. 공급부족, 품질저하. 결국 가격이 더 올라가고 서민들이 더 어려워 진다는 결론이 나오고요. 설리반이 도시경제학을 썼어요. 거기 보면 더 많은 요소들이 나열되어 있는데요. 블랙마켓에서 뒷돈거래하는 거, 뒷돈으로 주고받고…이런 이슈가 있었죠. 관리비가 이상하게 설정되어있다든가. 키머니라고 열쇠대금이 있죠. 지금 하고 있죠. 전세 끝나고 나갈때 “고맙습니다”하고 뒷돈 줘야하고요. 교과서 거시경제학개론에 다 나와있습니다. 

있다면, 전세로 사세요

-전세가율이 또 올라가면 갭투자하기 좋아지잖아요. 또 투자하고…

-이론적으로는 전세가가 매매가보다 높아야한다고 학계에서는 말해요. 전세가 높아야하는 게 당연하다는 거죠. 매매는 세금도 내야하죠. 가격 떨어지는 것에 대한 리스크도 없고요. 기회비용도 없고. 전세가격상승 빼고 다 괜찮죠. 전세혜택을 굉장히 많이 본 게 전세계적으로 전세를 하는 나라가 거의 없어요. 파라과이 정도가 있는데요. 코로나이후 세입자보호, 월세를 대주든가, 못 나가게 하든가… 이런 거 안했습니다. 국민 상당수가 전세를 사니까 코로나때문에 소득이 끊기거나 줄어도 전세로 있을 수 있으니까요.

-오히려 전세대출이 없어졌죠. 

-사실 코로나때 안정적일 수 있었던 이유가 전세혜택 때문이었어요. 

-그러네요. 만약에 아파트 가격이 멈춰있었다면 전세가가 매매가보다 높아야겠네요. 

-이론적으로는 그렇습니다. 고장나도 집주인이 고쳐주니까요.

-전세가 좋은 제도네요. 소비자 입장에서는요.

-비판하는 관점에서는, “전세를 왜 주느냐?” 자기 돈 밑지면서 주는 게 아니라. 전세를 주는 사람은 기본적으로 ‘집값이 오르는 데에’ 베팅을 한 사람입니다. 그래서 자기 돈을 거의 안 들이고 집을 여러 채씩 사는 거죠. 그 사람이 만약에 주택이 많이 공급되어서 주택이 떨어지면 그런 이야기를 안 할 텐데, 누가 돈을 벌면 그 사람은 나쁜 사람이라고 생각을 하죠. 집값이 떨어지면 경매로 넘어가고요. (영상에서 이어집니다)

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