“예전에는 외부 충격에 취약했었죠”

한국 사람들에게 가장 트라우마로 남아 있는 거 같은 거… IMF같은 건데 97년도에 외부 충격에 엄청나게 세계 와서 가격이 갑자기 뭐 30% 빠졌다. 이런 거. 예전 경험도 아니구요 지금 적어도 60대 정도 되신 분들은 그게 정말 체감적으로 오셨을 것이고, 지금부터 22년전 되니까 그럼 30대 후반에 애 키우다가 실직하고. 근데 저 바로 앞에 세대 같으면은 2008년도 리먼 쇼크죠. 그때 갑자기 취업 해야 되는데 사람 안 뽑고… 기억나실지 모르겠지만 그때 그 초임연봉을 갑자기 동결시켰던 적이 있어요. 그래서 친구들 많이…전에 입사한 사람하고 그해에 입사한 사람하고 연봉 차가 되게 났던 적이 있었거든요, 그러다 보니까 또 주기론이란 게 생겨났죠. 2008년… 2018년에 망한다고 했던 분이 한둘이 아니었죠. 그런 게 다 끼워 맞추기식인 거 같아요. 제가 봤을 때는. 그런 현상을 내다 보려면, 과거를 가지고 이 패턴이 재현된다고 말할 수도 있지만 크게 맞다는 보장은 없어요. 그런 것들이 확대해석되면, 예언집처럼 매년 이러다 보니 이렇게 될 거다. 뭐 이런 식의 얘기도 쉽게 나오겠지만,  그런 거를 전 더 경계해야 된다고 봐요. 주기론라는 게 단순한 그런 거 같아요. 98년에 그랬고, 2008년에 그랬다? 2018년에 그럴 거고 그럼 그 전에도 그랬을 거라는 거잖아요. 근데 안 그랬었죠. 1988년도 우리나라 최전성기 아닙니까.

-88올림픽 했네요.

-아직도 올림픽 봤던 기억이 저는 나요. 그전에 78년, 그전에 68년, 58년이었을 건데. 이게 만들어 내고 싶어 하는 분들이 있죠. 되게 있어 보이는데, 주기적이라고 해도 중간중간에 보면 아닌 거죠. 통계적 유의성이 떨어진다? 그렇게 어려운 말을 하시는 분들이 있는데, 그런 과연 한 두 번에 패턴을 가지고 앞으로도 똑같이 될 거냐… 그거야말로 주식 하시는 분들 너무 정확하게 아시겠죠. 확대해석일 수도 있잖아요. 근거조차 없는 거 같아요 전.. 이유가 없는데 그냥 10년마다 재현된다, 이렇게 말하는 게…

부동산 시장 하락 요인이 뭐였나요?

-부동산 시장이 하락과 상승이 5:5인 시장은 아닌 거죠?

-종종… 떨어지고. 5:5일 수는 없죠. 가끔…

-하락이라는 건 굉장히 특수한 경우에 발생하는 거잖아요. 제가 지금 알고 있는 거 두 번 밖에 없어요아까 얘기했던 imf 랑 그 금융위기. 둘 다 조건이 달랐나요? 하락을 발생시킨 요인이요.

-외부충격. 둘 다 그랬었고 사실은 리먼쇼크때는 우리나라 경제에 별 영향이 없었어요. IMF때는 실직이 엄청났고… 근데 사실 생각해보면 우리나라가 가장 좋았거든요 대응도 빨리하고. 선진국이 힘들었지 한국은 별로 안 힘들었거든요. 근데 그게 인제 확대해석이 되는 거예요. 왜냐면 다른 게 뭐였냐면리먼쇼크 그때는 입주가 엄청 많았어요, 끝나고 나서. 그 뒤에 입주물량 때문에 집값이 안정이 됐는데 말이죠. IMF때는 터지기 직전에 입주가 다 끝났어요, 그 상황에서 달랐죠. -내부요인이 두 개가 달랐는데, 그냥 그때 되게 큰 사건 두 개가 있었기 때문에, 연관지어서 사람이 패턴화 해서 그렇게 생각한다는 거죠.-네, 실제 결과도 달랐죠. 급락했고, 급등했고. 리먼 쇼크때에는 안정적이었죠. 그때는 입주가 많았으니까 요.

지금은 외부 충격으로부터 안정적이다?

-지금은 엄청 강하죠. 우리나라 경제가 어느 날부턴가 무역적자가 안나요. 이제 무역적자라는 말도 어색하고 이제는 무역흑자 라는 말은 당연하다고 생각하시기 때문에, 뉴스 잘 안나요 뭐 요번 뭐 만약에 7월 8월 무역수지적자가 얼마를 기록했다, 이런 거 제 생각에는 90년대 아니고 2000년대 만 해도 흑자 났고, 증가하고 있고…그랬는데 요즘은 다 무던해요. “그렇지 뭐” 이게 오래된 얘기가 아니라 10년 정도 밖에 안 됐거든요. 그러다 보니까 이제 외부충격에 되게 무던해졌죠. 작년도 보시면 그 코로나 한복판에 우리나라는 마이너스 성장을 조금밖에 안 했고 해외는 두 자리 대로 감소했잖아요. 이것만 봐도 되게 튼튼해져 있네 그렇게 되는 거죠. 그래서 어느 날부턴가 우리나라가 굉장히 윗 단계로 올라갔는데 우리만 계속 그 옛날 생각하고 있어요. 기업들이다 저 하늘높이 가 있기 때문인 거죠. 열심히 많이 한 거 같아요 느껴져요.

-기업 레벨이 글로벌 수준이라는 거죠.

-글로벌 수준이라면 말도 웃긴 게 글로벌 다 탑티어예요. 가장 우리나라 중에서 저평가는 아이템이 자동차 거든요. 돈 좀 벌었다고 하면 한국차 안 타는 경향이 꽤 보이니까. 한국 자동차 회사 뭐 하나 몇 개 있지만. 생각해보시면 5등 정도 되거든요 세계 5등이에요 규모로 보시면 800만대 넘게 만들고 그런 게 얼마나 큰 거냐? 근데 이제 우리는 우리 머릿속에 수많은 브랜드들이 있잖아요, 슈퍼차업체부터… 30등도 안 될 거야 그렇게 생각하시지만 그 회사들은 돈을 엄청 못 벌고 우리 그 회사는 돈 잘 벌잖아요. 그런 게 실례라는 거예요. 꼭 자동차만 그런 게 아니라, 반도체 핸드폰 굳이 얘기할 필요도 없고, 다 아시잖아요. 화학도 그렇고 철강. 포스코도 전세계적으로 봤을 때 굉장히 큰 회사고요. 우리나라의 모든 산업 면면이 다 저 하늘 높이 가 있어요. 70년대 80년대 와 다르죠 예전에는 내실 없다, 외형만 크다 그랬었는데 지금은 전혀 그렇지 않죠.-그러네요 -거기에 걸맞는 연봉도 주어지고 있고요.-경제 성장을 하고 있다는 거는 그 주택 가격이 올라간다는 것과 다를 바가 없는 얘기네요.-조금 전에 말씀드렸던 그런 기업들이 거기에 걸맞는 연봉을 주고 있으니까 그러면 각자 개인들의 소득도 거기에 소득수준을 갖게 되는 건데 그러다 보니까 이제 격차가 벌어지는 거잖아요. 큰 회사 다니시는 분들은 조그만 회사 다니시는 분들, 자영업하시는 분들, 특히 작년 올해 잘 못 하시는 분 너무 힘든데격차가 더 벌어지고 있고, 특히 그런 사람들이 어디에 몰려 있냐?  그럼 우리나라는 서울에 많이 살잖아요 서울 수도권에 많이 몰려살다 보니까 그런 격차가 더 커지다보니 어쩔 수 없게 맞벌이를 안 하면 힘든 상황이 벌어지는 거고, 누군 맞벌이고 누군 외벌이고요. 만약 CC로 만나서 결혼해서 잘 먹고잘 살면, 옆집 외벌이보다 소득이 2배가까이 나잖아요.  그런 것들이 차이를 크게 내는 거죠..

-지금 외부 충격에 우리나라가 굉장히 강한 그 구조를 가지게 됐다 이렇게 얘기를 해 주셨는데, 저는 이제 유튜브에서 이렇게 종종 보다 보면 이제 금리가 올라가게 되면 우리나라는 자산 시장 충격이 크게 올 수 있다는 건가요? 부채가 많기 때문에 가격이 하락할 수 밖에 없다, 라는 이야기를 많이 들어요.

-이거 한번 생각해 보면 너무 웃긴 얘긴데요. 왜 웃기다고 말을 하냐면. 그거에 가정은 사람들이 대출이 많다는 가정을 하고 있어야 되잖아요. 근데 우리나라는 부동산에 한해서 뿐만 아니라 거의 어떤 것에 대해서도 대출을 많이 안 해주는 나라예요. 대출이 있어야 금리 충격 있을 거 아니에요. 나는 대출이 없는데 금리가 만약에 10%가 올라 간다 하더라도 대출이 없는데 무슨 상관이에요.

근데 정부정책은 잘 보시면 대출을 점점점 안 해 줬잖아요. 그래서 이게 결국은 그런 얘기를 꺼내려면 그게 이제 해외 같은 경우에 경제위기, 특히 블랙먼데이 많은 얘기 하잖아요. 그런 얘기를 하려면 적어도 해외만큼 대출해주고 시작을 해야 그래야 되겠죠. 만약에 집값의 한 80% 대출을 해 줘서 사회초년생이 집을 곧바로 사자마자 30년 모기지로 갚고, 은퇴할때 60세쯤 되어서 그때부터 여유롭게 살고 우리가 흔히 듣는 미국식 라이프 잖아요. 대출이 나와야 그게 되는데 대출이 안 되잖아요.

그러니까 금리 영향이 크게 없고, 리먼 쇼크 때 그때 저희가 항상 많이 보던 그 모습들 있죠. 박스에다가 나오면서 빅쇼트 영화 봐도 갑자기 플로리다에 집 산 사람은 쫓겨나고 캠핑카에 살고 그러잖아요. 그런 일이 벌어지기가 너무 힘든 거죠 대출이 없으니까.  만약에 5억짜리 집을 사도 4억 5천 대출받고 5천만원 가지고 거기 들어가 살고 있는데 소득 약해져서 짤려서 못 갚으면 쫓겨나는 건데 대출이 없잖아요. 내쫓긴다는 뜻은 결국 그 자산을 판다는 뜻인데 그러기 쉽지가 않죠. 그런 이슈 가지고집을 팔 일 없는 거잖아요.

금리가 올라서 부동산이 하락한다는 건 말이 안 돼요, 왜냐하면…

-금리가 낮을 때, 금리를 낮출 수 밖에 없잖아요, 경기가 안 좋아서. 집값 민감도를 내리려는 정책을 계속 하다 보니까 반대로 금리랑 집값이랑 그 민감도가, 연관성이 떨어져 있는 상태라는 거죠. 그런데 금리가 올라가도 어차피 그 전에 집값 오른 이유가 금리가 내려가서 올라간 게 아니었죠. 그래서 금리가 오르더라도 집값이 잡히는 게 아니다?

-적어도 대한민국에서는 금리가 올라서 부동산에 빠진다는 거는 말이 안 된다고요, 특히 주택은요. 상업용은 맞을 수 있어요 빌딩이나 상가나… 주거용만은 적어도. 제일 중요한 포인트는 그 주거 자산을 소비하는 사람들의 소득이 제일 중요해요.

-실제로 시장도 분리가 되어 있다고 보면 되겠네요.

-전혀 다르죠. 주거용 시장 같은 경우는 금리상승으로 인한 충격을 받을 가능성이 매우 낮은 거죠.매우 한국은 근데 그러다 보니 외부 변수에도 경제가 튼튼해져 있는데 기본이 튼튼해져 있어서 그런 국내 밑바닥을 딱 저변을 만들어 주고 있는 가계라고 하는 것 조차도 다들 빚이 없어서 튼튼한 거죠. 다른 나라보다. 빚 많다는 것들은 거의 대부분의 저런 것들이에요, 20대들이 학자금 대출 받아서 시작할 때부터 빚이 많다, 이런 건 있을 수 있지만 빚이 많다는 말의 핵심은 자산이 없는데 전세자금 대출 같은 거 많이 받으신분들은 빚이 많겠죠. 자산이 없고, 그 전세계약 보증금 대출 받아서 들어가신 분들은 부채비율이 높을 수 있는데, 적어도 자산이 있는 분들은 빚이 그렇게 없어요.

민간 시장에서 전세공급이 활성화되지 않는 게 문제예요

우리나라에 한해서 주거자산에 대해서 대출을 안 해주는 이런 역설이 사람들이 전세를 놓아서 오히려 대출을 받는 효과를 내려고 하다 보니까서로 서로 그런 것들이 형성이 되고 있다는 거죠, 그래서 저는 전세가격이 올라가는 거는 지극히 안 좋다고 봐요. 정부가 이거는 통제할 수 있다고 봐요. 통제가 아니라 완만하게 올라갈 수 있게, 그러면 됐었고 계속 그랬었어요. 한 4년 전까지만 해도 전세가가 안 올랐고 2018년도까지만해도 서울 전세가가 하락했어요. 그런 정책은 충분히 할 수 있다는 거죠.

그러려면 해야 되는 게 뭐냐면, 전세 공급을 들려야 되는데 아까 부동산에 한계점이 아까 한정됐다고 했잖아요. 누군가가 갖고 있는 게 임대 자산으로 나와야 그 물량이 임대시장이 풀려서, 임대시장이 활성화 해 줘야 하는데 그게 공공이 할 수 있는 일이 아니라 민간이 해야 되는 일이고 그게 임대차 아까 그 관련된 임대사업자 제도에 좀 더 적극적인 인센티브 제공, 이런 게 필요하겠죠. 근데 지금 그거는 절대 언급하지 않는 내용들이죠. (영상에서 이어집니다)

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