소형은 초과공급상태입니다, 이미

누적효과나 이런 것에 의해서 실질적으로 모르시지만 소형은 이미 초과공급 상태예요. 이미. 소형이 안정적이라고 생각을 하는 것은, 2007년에 그런 상황을 경험을 했기 때문에, 떨어져본 적이 없으니까…떨어진 걸 경험한 건 대형밖에 없는 거죠. 대형은 힘들다고 이야기하지만 분양 시장과 일반 시장이 연결이 돼서 나중에 대형 시장으로 자연스럽게, 사지 않아도 대형으로 전환이 될 겁니다.

-대형이 주력이 되는 그런 시장이요?

-네, 그러면 그때 대형을 가지고 실거주를 가지고 있다면 떨어질 때 덜 떨어지겠죠. 조금더 빨리 올라갈 거구요. 그 시스템을 더 자세히 말씀을 드리자면 분양 시장과 매매시장을 나누어서 보면요. 지금까지 매매시장에서 소형위주로 많이 올랐어요. 그럼 소형이 많이 오르고 전세가율이 많이 벌어집니다. 소형은 지금 전세가율이 40%대에 있는 것도 수두룩하고요. 대형은 덜 올랐어요. 부자동네는 최근에 급등했지만 전체적인 상황에서는 대형이 덜 올랐거든요. 전세가율이 굉장히 높아요.떨어질 때 벌어지는 상황이 뭐냐면, 우리나라 전세는 하방 지지선 역할을 해요. 떨어질때 입주 물량에 의해 떨어지면서 전세가 먼저 멈추는데, 매매에서 전세로 바꾸는 사람들의 전세수요가 늘어나면서, 서서히 전세가 올라가기 시작한다면 말이죠. 밑에서 전세가 받쳐주고 매매가가 전세 근처까지 왔을 때에 멈추거든요. 소형과 대형을 나눠서 보면 어떤 게 많이 떨어지고 벌어질지가 보이거든요.

-많이 벌어져 있는게 빠질 게 많이 남았다는 거죠?

-떨어질 때는 어차피 떨어지니까. 전세가 하방 지지선 역할을 할 때까지 떨어지는 거죠. 소형이 많이, 그리고 길게 떨어지게 되겠죠. 대형은 이제 덜 떨어지고 짧은 기간 떨어졌다가 다시 상승하는 상황이 벌어지게 되죠. 분양 시장의 경우. 이미 청약 경쟁률이 역전되고 있잖아요. 소형은 경쟁률이 떨어지면서 점점 미분양이 생기게 되고, 대형은 청약 경쟁률이 올라가면서 미분양이 안 생기고 프리미엄까지 생기게 돼요. 이게 결합되면 떨어지는 상황인데 소형은 굉장히 많이 떨어지고 미분양도 많아요. 대형은 조금 떨어지는데 분양할때는 프리미엄이 붙게 되는데, 사람들은 결국에는 값이 올라가는 걸 사게 된단 말이에요.-사람들은 결국 올라가는 걸 산다는 게 어쩔 수 없는 그런 거네요.-올라가는 걸 사지 안 올라가는 걸 사서 견디고 버티다가는 다시 던져요. 그래서 자연스럽게 하락을 거치고 바닥을 찍은 다음에는 다음 사이클에서는 반드시 대형이 오른다고 보는 거죠. 그리고 그 다음 사이클에서는 소형이 다시 오르겠죠.

분양을 할 때 신축 분양이 중요한 역할을 하거든요. 인기가 있는 걸 집중 분양하는데, 소형이 좋을 때 건설사는 굳이 위험을 가질 필요가 없죠. 안 팔리는 대형을 팔 필요가 없는 거예요. 그래서 소형을 막 때려 짓는 거예요. 지금 소형은 초과공급인 상황인데 수요가 많으니까 잘 안 보이는 거예요. 소형은 초과공급이 되는 거예요.

-다주택자는 집을 줄이는 게 낫겠네요?

-정말 가장 힘든 포지션이 다주택자죠. 정리를 하고 싶은데, 좀 벌었단 말이죠. 번 거를 세금으로 다 날리게 생긴 거예요. 그래서 팔지도 못하고 정리를 하고 싶은데 양도세 중과 풀어주라고 외치고, 정권 바뀌면 풀어지지 않을까 이런 기대하는 다주택자들이 꽤 많을 겁니다. 

-선택할 수 있는 옵션이 없네요.

-하락한다고 생각한다면 양도차익이 작은 것부터 정리를 하나씩 하면 좋을 것 같아요. 양도 차익이 적으면 세금을 적게 내니까. 이런 거를 정리를 해서 주택수를 줄여두고 현금보유를 하고 있어야 하락하고 바닥을 찍었을 때 그때 또 살 수가 있으니까요. 수익률이 달라지잖아요.

수도권은 하락, 지방은 오른다?

-지방은 지지부진한 곳이 있는데 그런 곳들은 조만간 올라갈 거예요. 각 지역별로 부동산 사이클은 있거든요. 사실 지방, 서울 거의 전체가 어긋나 있었는데 이번에 정책이 잘못되어서 투기 심리가 지방으로 전이되면서 지방 광역도시 위주로 급등하고 비슷해지는 상황이 발생헀죠. 이런 곳들은 어쨌든 규제도 가해져있고 급등했으니까 그렇지 않은 곳, 규제가 안 가해져있고 침체기처럼 보이는 곳들, 이런 곳들이 전세가율이 높은 곳이 많은데 투자하기 괜찮다고 볼 수 있죠.

-거주하고 있고 일자리가 있다면 집을 사는 게 낫겠네요.

-네, 사는 게 나을 것 같습니다.

-우리 동네만 안 올랐어, 싶은 분들은 사야하고 “여기는 사기만 하면 오른다”하면 좀 조심해야하고. 내 기분이랑 반대로 움직여야하는 거 같아요. 

갈아타려면 대형 평형으로 가라

-내가 이사를 가고 싶은 1주택자는 넓은 평형으로 바꿔두는 게 좋을 수도 있겠네요?

-팔고 전월세를 실거주하는 것도 좋기는 한데요. 1주택자는 그렇게 하기가 정말 힘들잖아요. 소형에서 중대형으로 갈아타기를 하시면… 중대형이 상대적으로 안 올랐으니까요. 가능하면 대형으로요. 돈이 안 되면 급지를 좀 낮춰서라도 대형을 가는 게 낫고요.

-아 진짜요?

-급지를 낮춰서라도 대형에 가는 게 맞다고 저는 생각을 해요. 왜냐하면 대세가 되는 것은…급지랑 상관없이 지금 다 올랐잖아요. 급지 좋은 것부터 올라가는 건 맞는데 지역순환 장세로 다 따라 올라갑니다. 대세가 된다고 하면은.

가격이 조금씩 원래 상승하지 않으려고 했었는데… 이명박 정부때는 침체기였어요. 사람들이 집을 안 샀고, 지금 집값이 올라가는 이유. 그 의문은, 국내 전세제도때문이죠. 사람들이 집을 안 사고 임대로 넘어가죠. 손해보기 싫은 심리가 굉장히 작용을 하거든요. 전세는 절대 손해보지 않는 상품이란 말이죠. 집값이 떨어질 때는 손해보지 않기 위해서 전세로 옮겨가요. 집값이 떨어질 때 전세로 옮기는 사람들이 많으니까 전세가가 서서히 올라오는 거예요. 그러면서 박근혜 정부때에 전세난이 시작됐었죠. 초기에도 사람들이 집을 안 사는 상황이었어요. 워낙 안 사니까 박근혜 정부때 빚내서 집사라고 유도를 했잖아요. 전세난은 심해서 사람들이 다 몰리는데, 집이라도 사면 전세난은 약화될 거라고 하니까요. 그런데 집을 안 사는 거예요. 이 때부터 신기한 게 전세가에 밀려서 집값이 올라가는 상황이 벌어져요. 

매매가가 하락하다가 전세가가 턱밑까지 붙을정도로 올라왔죠. 전세가가 매매가를 올릴 수는 없으니까 매매가가 밀려 올라가는 거예요. -1층 매매가랑 로얄층 전세가 비교하면 역전되기도 하고 그랬죠. -그때에 밀려서 올라가면서 서서히, 전세가와 매매가가 같은 방향으로 같이 올라가게 되는데 이때 투자자들이, 전세가 갭을 활용한, 서울에서도 5천과 1억만 줘도 살 수 있는 물건이 널려있었어요. 경기도 가면 정말 싼 거는 500만원만 줘도 살 수 있었고요. 1천만원, 2천만원만 있으면 되는 물건이 수두룩했단 말이죠. 전세가, 매매가가 계속 상승하니까 ‘갭투자하면 대박이다’라는 게 생겨서 갭투자자들이 박근혜 정부때 많이 들어왔고 폭등이 시작됐죠. (영상에서 이어집니다)

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