정말 공급 부족 때문에 가격이 오르내리는 걸까요?

이걸로 설명하면 모든 걸 다 설명할 수가 있어요. 침체기때에는 공급이 줄었어요. 공급이 줄었는데 왜 침체기였냐? 수요가 쪼그라든 거죠, 안 사는 거예요. 안 사면 안 올라가요. 수요가 쪼그라드니까 공급이 줄었음에도 불과하고 초과공급 상태였던 것이죠. 그 다음에 2018년, 19년 이때에 사상 최대의 공급이었어도 다 소화를 해버리는 거예요. 왜냐하면 수요가 이만큼이나 늘어버리니까…

매매시장과 임대시장을 분리해서 봐야한다

-지금 제가 왜 하락을 예상을 하느냐면, 시장을 2가지로 나눠서 봐야하는데, 국내 부동산 시장은 정확히 따져보면 2개로 나눠져 있어요. 일반 매매시장 기존 공급 아파트에서 살고 있던 사람들이 파는 물량이고요 분양 시장 여러분들은 입주 물량이 공급이라고 많이 착각을 하고 계시지만 입주물량은 매매시장의 공급 역할을 하지 않아요 원칙적으로. 입주물량은 그냥 입주를 하는 거예요. 분양을 해서 샀잖아요.3년전에 산거를.

-그런데 전세 시장에 공급이 되잖아요?

-그렇죠 그건 맞습니다. 그건 정확히 보시는 건데요. 저는 시장을 다 분리해서 봅니다. 매매시장은 분양시장과 일반 분양시장으로 나눠져있고 임대 시장은 따로 있는 거예요. 그리고 각자의 시장이지만 서로간의 상호 영향을 주게 되는 거죠. 구분을 달리해서 그 시장만 분석을 한 후에 임대시장이 매매시장에 언제 어느때 영향을 줄 것인지 이런 것을 구분을 해야지 뭉뚱그리면 안 됩니다. 사실 만약에 예를 들어서 신사임당님이 어디 이사가서 거주를 하신다고 할 때 선택하셔야 하잖아요, 매매를 할 것인지 임대를 할 것인지 둘 중에 하나는 해야하는 거죠. 매매를 한다면 매매시장에 영향을 줄 것이고 전세를 들어가면 임대시장에 영향을 줄 것이고 그런 걸 구분해서 봐야 하는 것이죠.

입주 물량은 실제로 100% 임대공급이라고 이야기를 해요. 새로 없던 집이 생기는 시장이잖아요. 이때부터 사람들이 실거주를 하게 되는 거죠, 이때부터 임대 공급이 되는 거예요. 이게 매매 공급이 되려면 입주할 때 팔아야 하거든요. 그런데 모든 물건을 다 팔지는 않잖아요. 일부는 팔고 일부는 실거주를 하면서 전세를 놓고 투자자들이 그렇게 하죠 이건 매매 공급은 아닌 거죠.

매매 공급은 뭐냐, 이거는 분양이에요. 100% 건설사에서 무조건 팔아야 하는 거잖아요. 건설사에서 팔아야 하는 것이니까 실질적인 매매시장의 공급인 거에요. 분양 시장과 일반 매매 시장을 나누어서 보아야 하는데, 지금 이제 앞으로 국내 시장에서 벌어질 일은 올해 정도까지는 어느정도 상승하고 내년부터는 정체기에 돌입할 거라는 예상을 했어요.

그게 왜 그러냐면 사람들의 심리가, 지금 일반 시장같은 경우는 집을 가진 사람은 극단적인 집값 상승에 대한 기대감이 높아져요 지금 나타나는 현상이 뭐냐면 매도를 하려고 내놓는 매물이 실거래가와 엄청난 갭을 보이고 있어요. 10억에 거래됐다 그러면 15억에 내놓는 거예요. 이 가격에 살 사람이 있다고 생각을 하는 거죠 이렇게 내놓으면 문제가 뭐가 되느냐, 매수자가 쫓아가서 살 수가 없어요. 사실 지금 매수자들이 실거주자라고 하면서 사잖아요. 이분을 반대 상황으로 생각해보면 집값이 떨어지면 이분이 살까요? 집값이 떨어지면 안 사죠. 왜냐하면 전세가 있으니까. 집이 떨어지면 손해보고 전세로 들어가면 손해 안 보니까요. 지금 집을 사는 사람들의 심리는 결국 집값이 오른다는 것 때문이에요. 근데 이걸 막아버리는 거예요 매도자가. 10억에 실거래가 찍혔어요. 그러면 11억, 12억 있으면 매수자가 쫓아가서 사고, 누군가가 그걸 또 사면서 올라갈 거라고 상상을 하고 기대를 하게 되는데 문제는 10억인데 15억에 내놨어요. 그럼 15억에 사면 올라갈까요?

-너무 높게 내놓으면 불안해지죠.

-그럼 ‘집 살 여력도 없는데 올라갈까’ 이렇게 의문이 들기 시작하게 되겠죠, 매수자가 주춤하게 되는 거죠, 그게 바로 정체기에요. 사실 상승장때에 정체기가 아예 없었던 것은 아니에요. 모든 아파트가 꾸준히 거래되면서 올라가는 것이 아니고 한 번 바람이 부는 것처럼 사람들이 한 아파트를 막 사죠. 그리고 그 바람이 삭 지나가면 조용해져요. 호가를 올리면 조용해졌다가 다른 지역가서 사요.

지역순환인데요. 이런 지역순환장세의 기본이 바로 정체기예요. 사람들이 막 사니까 집 가진 사람들이 기대가 높아져서 호가를 2, 3천이 아니라 ‘억을 올려볼까?’하고 갭이 확 벌어지고 사는데 부담을 느끼게 되면서 조용해지죠. 굳이 이걸 살 필요가 없이 다른 지역으로 가버리는 거예요, 옆동네로 그 옆동네가 또 상승하고…  상승장에서 정체기가 작고 짧게 이루어집니다 상승장이 길어질수록 다음 정체기는 길고 폭이 크게 나타나게 되고 그다음은 더 길고 폭이 아주 크게 나타나게 될 것이고요. 실질적인 정체기는 이제 거래가 아마 거의 1년 가까이 거래가 안 일어나는 아파트가 수두룩해질 거라고 봐요.

매수자 매도자의 눈높이가 맞을 때까지 정체기가 된다

-집값이 너무 올라있고 산 사람들의 기대치가 너무 높아져있기 때문에 그게 안 맞는다는 거죠, 매수 매도자의 눈높이가 서로 안 맞기 때문에.

-분위기가 단절되는 거예요. 부동산 시장에 누가 강제로 개입하지 않아도 저절로 사람들의 심리 때문에 사이드카가 걸리게 되는 것이죠 꽤 오랜 기간 동안… 눈높이가 맞아질 때까지 그렇게 되죠. 그런데 이때 제가 시장을 분리했잖아요 그 분양시장에서 변화가 생깁니다.

분양시장에서 이런 분위기가 전이되어서 연결이 되는데요, 분양시장에서 그동안 청약에서 다 끝나버렸던 거.. 어마어마한 경쟁률로 로또분양이 되고 했던 분위기가요 서울 수도권을 따져봤을때 서울은 아직 그런 분위기가 유지가 되는데 경기도 외곽에서부터 청약 경쟁률이 떨어져서 미분양이 될 준비가 되어가는 거죠. 청약 경쟁률은 제가 봤을 때 한 10% 미만, 경쟁률이 6대1 5대1정도가 되면 미분양이 생길 가능성이 높아집니다. 사람들이 구체적으로 생각하지 못하는데 미분양이 생기는 과정을 보면… (영상에서 이어집니다)

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