임대시장, 전세가 걱정된다.

-개인의 관점에서 보면 매매 아니면 임대예요. 무조건 선택해야해요. 임대 시장이 어떻게 될지를 보고 의사결정을 해야한다는 건데요. 저는 많이 걱정돼요. 전세가요.

-지금보다 더요?

-이거는 지금 오해하실 수 있는데요. “집값 어떻게 될지 모른다면서 임대는 어떻게 알아?” 임대는 100% 실수요 시장이기 때문에 수요 공급만 보면 되구요. 주택시장 실수요는 일정해요. 결혼하면 집 하나 필요해요. 이혼하면 집 하나 필요하고. 이런 게 정해져있고 비율, 패턴, 수치의 수준이 들쭉날쭊하지 않다는 말이죠. 수요와 공급에 의해 결정되는 전세시장은 100% 공급에 의해 결정이 된다는 거죠. 그런데 지금 공급이 없어요. 공급이 말랐어요.

-3기 신도시 하잖아요?

-올해, 내년 이때의 일이랑은 상관이 없는 일이잖아요. 먼 미래의 일. 시기도 불확실해요. 6년뒤, 8년뒤는 모르죠. “2기 신도시는 이정도 됐으니까 3기 신도시도 이정도 되지 않을까?”라는 거죠. 검단이 2기 신도시예요. 분양한지 얼마 안 됐어요. 어떻게 될지 모른다는 거죠.

-바닥에서 살 수는 없잖아요.

-그렇죠. 내가 매매 안 하고 할 수 있는 곳. 못하면 어쩔 수 없는 곳. 임대로 내려가면은 상황이 보이는 거예요. 2년뒤에 집주인에게 전화올까봐 걱정이 되는 거죠. “제가 들어갈 테니까 나가주세요” 난국이죠. 일단 지금 살길을 찾으셔야 하고 그거에 도움을 드리고 있는데… 도움이 되셨으면 좋겠어요.

-결국 각자가 내 살 길 찾아야하네요, 임대사업자도 다 끝날텐데…

-임대사업자 통계가 안 나와요 지금. 공개가 안 되고 있어요 최근 2년 정도가. 전 그런 게 걱정이 돼요. 왜 안 할까? 급속도로 줄어드니까… 그런 부분이 걱정이 되고 그렇기 때문에 내가 아직까지 살 수 있는 집이 남아있다면 매매를 하시는 게 낫지 않을까 라는 생각이 들어요.

지금 매매를 하려면 어떻게 해야하나요?

-아는 선배 할 때 이런 게 있었어요. 너무 돈이 적은 경우에 사는 거는 신사동에 월세로 살고 논현동에 살든 하든, 투자는 멀리서 하자. 이런 이야기가 있었잖아요.

-그게 지금 너무 좋은 질문이고, 제가 준비해온 내용이에요. 어떻게 해야하는지 이제 남은 분들이 그런 분들이니까, 집 살 수 없다고 생각하는 분들이 할 수 있는게 현실적으로 2가지가 있는데요. 소극적으로 준비하는 것, 적극적 준비가 있어요.

소극적 준비는 그냥 저축이에요. 다음차 올때까지 포기 안하고 쌓는거고요. 적극적 준비는 차곡차곡 돈 쌓는것 뿐만 아니라 좀더 빨리 쌓는 방법을 찾는 거죠.

그 방법 3가지로 나눌 수 있는데, 1가지는 부업을 하는 겁니다. 1가지는 주식을 하는 거고요, 또 다른 한 가지는 비싸지 않은 부동산을 사는 거예요. 절대 가격이 비싸지 않은, 가치대비 비싸지 않은 것으로요. 서울은 지금 제가 보기에는 가치 대비 이런 걸 따지기가 어려워요 서울이 천장가치이기 때문에요. 그런데 비싼 건 확실한 것 같아요, 그런데 지방을 보면 여전히 광역시 전용 84 신축아파트가 3억대인 게 있거든요 그런게 전세가가 3억 훌쩍 넘고.. 그런 것들에 내 돈을 보내 놓는 거죠. 내가 지금 수도권 장을 놓쳤잖아요. 그러면 지금 갈 수 있는 버스들을 다른 정류장에 가서 타는 거예요 좀 돌아가더라도…

-무주택과 유주택 사이에서 얼마나 붙었느냐, 제로 포지션이네요. 갈아타기네요 사실.

-그쵸, 우량자산과 덜 우량한 자산이 있다고 쳐볼게요. 그런데 그 둘의 차이가 너무나 벌어져요. 그러면 덜 우량자산인 것을 일단은 해야죠. 또 붙었을 때가 오면 우량으로 가야하고요. 좀이라도 더 우량한 쪽으로 선택해 가야하는 거죠.

아파트 가치 알아보는 방법

-그 가치를 볼 수 있는지, 그게 가장 중요한 포인트네요.-지방보다 서울이 비싸고 서울은 절대 내재가치가 떨어지지 않는다는 거죠.

-그렇다면 가치를 보는 방법이 있나요?

-제가 도식화해서 개념을 넣어드리는 정도라고 생각하고 말씀드릴게요.

제가 아는 아파트 시장을 말씀드릴게요. 일단은 비싼 것, 싼 것 이렇게 나눕니다. 지금 현재 값어치 대비 비싼 것, 싼 것.

직관적으로 말하면 전세가율 50%는 비싸고 80%는 싼 거예요. 전세가가 척도예요. 전세투자라는 건 없으니까요. 전세금을 내고 있는 건 실사용자니까요. 예를 들면 전세가 오를 것 같다고 전세 2개하는 사람은 없잖아요. “전세 오를 거니까 전셋집 더 잡아” 이런 거는 없잖아요. 다전세자는 없고요.

전세는 실수요라는 거예요. 100% 필요해서 얻는 거죠. 전세가와 매매가와의 차이는 일종의 ‘프리미엄’ 차이거든요. “앞으로도 많이 사람들이 살려고 할 것 같아”라는 집은 실수요 가격에 더 가격을 얹는다는 거죠. 소유하는 비용이에요, 사실. 전세가율이 높다는 것 즉 매매가와 전세가의 차이가 작다는 건… 사람들이 현재로서는 그 집을 되게 많이 갖고 싶어하는 게 아니라는 거예요. 그게 제가 판단하기에는 ‘로우 버블’이라는 거죠.

-그렇네요. 다주택은 있어도 다전세는 없으니까요. 주택가격 상승이 다주택자 때문이 아니네요. 다전세가 없는데도 전세가격이 오르잖아요.

-그렇죠. 저도 그렇게 생각해요. 주택가격 상승이 다주택자 때문이라면, 누군가가 전세를 매점매석 했다는 거잖아요. 그렇지는 않다는 거죠. 전세가는 집이 없어서 오르는 거죠. 매매시장과 전세시장이 분리가 되어 있어요. 한 집에서 일어나는 일이지만…. 서로 엄청 밀접한 영향을 주고받는 거죠.

거시적인 관점에서 보면 이해가 안 가실 수 있는데요. 제가 설명을 한 번 드려볼게요.

어떻게 해야할지 모르겠지만 그래도 난 내집마련해야지, 하고 부동산에 갔어요. 나는 관심이 없지만 어떤 선배가 한 지방 도시에 4억 정도면 아파트를 살 수 있다고 해서 갔는데, 매물이 1층짜리 1개밖에 없고 4억 8천이라는 거예요.

일반적으로 부동산 거래경험이 없으면 이런 대화가 오가겠죠. “지금 매물이 없고 1층짜리 1개가 있는데 4억 8천이에요. 하실 거예요?” 그럼 이 사람은 놀라겠죠. 내가 생각했던 가격이 아닌데다가 1층이고… 1개밖에 없어서 조급해지구요. 그런데 경험이 없으니 자신이 없고 그러니까 빠르게 결정할 수가 없는 거란 말이에요. 일단 살 곳은 구해야하니까 질문이 “전세있어요?”라고 하게 되겠죠. 그런데 전세는 많아. 그러면 사람은 이렇게 결정해요. “그러면 전세로 2년 살아볼까?” 예비 신랑에게 “전세가 많아서 고를 수도 있고 하니까 골라보자”하고 산단 말이에요. 패닉바잉 할 수 있는 매매수요가 하나 사라졌죠.

그런데 지금 전세시장의 문제는 전세가 없어요. 안 사면 나는 이 아파트에 살 수가 없는 거예요. 그러면서 매매를 자극해요. 그래서 임대시장이 굉장히 중요한 거예요. (영상에서 이어집니다)

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