가치를 보고 갈아타야 한다

-자산증식을 노리는 갈아타기는 실거주도 중요한데 옮겨가려는 자산이 지금보다 나은가 볼 줄 알아야 한다는 거죠. ‘가치’를 볼 줄 알아야 한다는 뜻이에요. 

-같은 값이면 가치가 더 좋은 곳으로 간다?

-그 판단을 해야 하는 거죠. 내가 얼마만큼 돈을 더해서 저 동네로 가겠다는 판단을 할 때 다 위로 올라가려고 하지 다운은 안 해요. 

-”잘못 나가면 다시 못 들어온다” 어른들이 그 말 하잖아요.

-조선시대 유언을 누가 남겼대요. 사대문 밖으로 나가지 말라고… 그런 부분들이 있으니까 사람들은 ‘위로 위로’ 올라가려고 하거든요. 그 정점이 어디냐. 수도권에서는 강남이죠. 갈아탈 때의 핵심은 강남 접근성이 개선되는가가 중요하다고 생각해요. ‘지금 우리집보다. 강남가는 게 편한가?’ 그 방향으로 선택한다면 적어도 실패하지 않을 것 같아요. 직관적이고 명확하고 손쉽게 판단할 수 있는 근거죠.

-예를 들어서 송도와 부천. 강남 접근성 따지면요?

세력권을 구분할 수 있어야 한다

-그건 좀 다른게 제가 생각한 수도권에서 송도는 수도권 개념이라기 보다 인천이라는 도시의 대장 느낌이에요.

-강남이 아니라 또다른 세력권에 있는 거죠.

-세력권의 범위를 어떻게 알 수 있어요?

-출퇴근이 가능한 거리요. 오산에서 강남에서 출퇴근 하는 분들이 많아요. 해야하는 분들이면 오산이 아니라 주택 유형을 떨어뜨리더라도 더 가까운 곳에 사시겠죠. 그 범위 안에서 강남에서 가까운 범위에서 살 수록 좋은 거죠. 평택이 오산보다 비싸거든요. 평택이 오산보다 더 멀어요. 독자 생활권인 거예요.

많은 분들이 해당되는 내용이어야 하니까 강남 접근성 바운더리 안에 사시는 분들이 가장 많잖아요. 그분들 입장에서 봤을 때 갈아타기 할 때 이쪽으로 갈아타는 게 유리할까? 그걸 판단하는 기준은 ‘강남까지 더 가까워지느냐’를 보면 실패하기가 어렵다는 것이죠.

말그대로 지도에서 자를 들고 재봐도 되는 거죠. 좀더 와닿게 설명을 드리자면…이건 제 스타일인데요. 백석동에 요진와이시티라는아파트가 있어요. 3호선 홍제역, 독립문 무악재 뒤에 홍제 센트럴 아이파크라는 신축 아파트가 있고 이 아파트는 입주 2년도 안 됐어요. 그럼 어디가 더 서울 안 쪽에 있죠? 홍제가 더 서울 안 쪽에 있죠. 그런데 1억밖에 차이가 안 나요. 홍제가 13억이에요. 전용 84가… 

-홍제동이 엄청 비싸졌네요.

-그게 엄청 싼 거예요. 서울 코어 지역에 있는 신축중에 전용 84가 13억 정도인 아파트는 거의 없어요. 신축이고요. 마포 구축아파트가 15억 이상이거든요. 그런데 그 아파트는 완전 새거예요. 강북 대장 경희궁 자이가 그 앞에 있는데 20억으로 나와요. 7억 차이가 나는 거예요. 저는 시장을 계속 보고 있는 사람이니까, 한 9개월 정도 전에는 그 둘이 네이버 호가 기준으로 2억도 채 차이가 안 났어요. 경희궁 자이랑 홍제 센트럴 아이파크랑. 

경희궁 자이가 올라가는데 홍제는 거의 안 올랐다시피 했거든요. 그걸 보면서 저는 ‘너무 싸다’ 내가 갈아탄다면요. 13억이 뭐가 싸냐고 말할 수 있지만 시장 전체의 가격을 실시간으로 보고 있는 제가 느끼기에는 그렇다는 거예요. 다른 가격대 비슷한 사례들도 말씀드릴 건데요. 

홍제 센트럴 아이파크가 13억이고 같은 평형이 12억이면… 센트럴 아이파크가 심지어 더 새거다. 그러면 갈아 타는 거죠. 

‘갈아타기’도 1주택 내집마련 원칙과 똑같습니다

-사실상 내가 12억 짜리 집에 살고 있다면 1억짜리 거래를 하게 되는 거잖아요. 1주택자는 거래비용이 싸니까.

-그런 걸 적극 공략하자는 거죠. 붙냐 안붙냐가 중요하다는 거죠. 전세-매매가 붙느냐. 이럴 때가 기회인 거예요. 그런 사례들이 있다는 거죠. 현재 시장에도 있어요. 

-그럼 반대로 백석 요진과 센트럴 아이파크가 5억 차이가 벌어졌다면 무리해서 5억을 넣어서 갈아타는 건 잘못된 선택인가요?

-위험할 수 있죠. 사람들이 “저는 수내동이요” “분당가고 싶어요” 다 그러시거든요. 그것만 보고 있어요. 그 아파트만 보는 거예요. 그 사람들이 실패하지 않는 갈아타기는 내집마련의 원칙과 똑같다고 봐요. 예를 들어서 내가 5억짜리 아파트 가지고 있는데 평상시에 가고 싶었던 동네가 8억 정도 해요. 내가 3억짜리 1억 대출을 껴서 사고나서 2억이 올라서 5억이 통째로 내 거라면, 이걸 팔고 그집에 가려면 3억정도 대출이 필요하잖아요. 그 3억대출이 처음 내집마련 할 때와 똑같이 ‘내가 감당 가능한 부채인가’ ‘저축할 수 있는 잉여금의 절반정도로 원리금을 갚아나가면서 감당할 수 있는 부채인지’라는 걸 봐야한다는 거죠.

-아파트 가격 대비 대출비중도 중요하겠지만, 대출의 절대량이 내가 감당할 수 있는 수준인가를 봐야한다는 거죠?

-네, 그게 중요한 거예요. 무주택에서 1주택 되는 거랑 똑같아요. 대출이 많으면 영끌이죠. 

(영상에서 이어집니다.)

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