-네이버 지도를 보면 지금 대한민국 여기가 다 오르고 있거든요. 춘천 속초 여주 서울 인천 세종… 세종은 지난 몇 개월간 워낙 강세라서 지금 주춤하는게 맞다고 봐야죠. 광주는 이제 시작하고 있고 대구는 안 좋고 강원도 핫하고… 이런 식으로 전국적으로요. 상승장이 빨간 불이라면 전체적으로 빨간 상태예요.

-그러다보니 지금 ‘불장’이라는 말이 딱 맞는 것 같아요.

-네 불장이네요. 계속 트렌드가 이어질지 꺾일지, 언제부터 조심해야된다는 것을 경험이 워낙 많으시니 여쭤보고자 모셨습니다.

2021년 부동산 대응 어떻게 해야할까?

과도하게 오르면 나중에 떨어질 수 있으니 피해볼 수 있다, 가능하면 하지 말아라, 이런 이야기를 한 거죠. 전 이런 것 자체가 사람들에게 궁색하게 보여질 거라고 봐요. 예전에는 담화라고 해서 설득하기 이전에 몽둥이부터 들고, 규제라는 방법으로 때렸는데, 이번 정부가 끝날무렵이 얼마 안 남아서 약발이 얼마 안 든다고 생각했는지, 아니면 아예 규제대책이 없어서 그런지 모르겠지만 현재는 규제를 또 내세우기보다는 국민들에게 “이러면 안 된다”고 말하는 걸 보니… 이 분위기가 오히려 2가지 효과를 불러오는 것 같아요. 정부가 궁색하게 보이면서도 양치기 소년이 된 느낌. 거짓말을 하는 것 같은 느낌, 그래서 “더 해야겠다”는 생각까지 맞물리면서 더 달아오르고 있는 상황을 만들 수 있겠다는 거죠.

정부가 “집값 하락하니 조심하세요”…어떻게 될까요?

-이런 기사가 나왔네요. 집값 하락론을 꺼내들며, 가격 조정이 큰 폭으로 나타날 수 있다… 이 의견에 대한 근거는 뭘까요?

-제가 책에서도 이야기했지만 시장에 사이클이라는 게 있잖아요. 상승 대세가 급격하게 올라가서 급등장이 오게되면 웬만한 사람은 집을 사게 되고, 수요자는 다 사고… 공급은 늘어났을 때에는 떨어지는 상황이 나타날 거고요. 그랬을 때 과도하게 올랐다는 걸 ‘버블’이라고 하는데 버블이 생기면 수요가 줄게 되면 하락 속도나 범위가 커질 수는 있겠죠. 그부분을 지칭하는 것이라고 생각은 드는데요. 그 말 자체는 맞다고 생각해요. 부동산 하는 분중에 ‘아니다 끝까지 오른다. 절대로 떨어지지 않는다’ 이렇게 생각하는 분도 있지만 저는 기본적으로 수요와 공급을 따지면 어떤 시점에 한계가 발생해 떨어질 수밖에 없다고 생각 하거든요. 문제는, 많은 사람들이 지난 몇년 간 ‘집값이 떨어지고, 규제될 것이다’라고 집 사지 말라고 할 거라는 걸 보고, 정부 말을 들었던 사람들이 손해를 본 결과를 만들어버렸으니 정부는 양치기 소년이 됐고. 이제 감정적인 호소가 들어오는 것조차도 믿지 못하겠다, 이런 상황이 현재 상황이라는 거죠.

-현재 상황에 대한 의견은 어떠세요?

-당분간은 큰 폭의 하락보다는 더 갈 거라고 보여져요. 왜냐하면, 일단 정부가 무엇을 이야기하든지간에 하락이라는 것은 공급이 늘어나거나 수요가 줄어드는 게 있어야 하는데, 정부가 계속 강조하면서 이야기하는 게 앞으로 ‘몇십 만호에 해당하는 가구를 꾸준히 공급할 거다’ 이게 지금 이야기는 아니잖아요. 미래에 공급이 될 거라는 거죠. ‘좀 참아봐’라는 말인데 문제는 몇년간 힘들었더라는 거죠. 패닉바잉현상으로 그게 나타날 수밖에 없는 것이고, 이 상황이 사람들로 하여금 “그건 알겠고, 떨어지는 건 미래의 일이고 지금은 죽겠으니 사야하는 거 아니냐”라는 심리가 강해져있다는 거죠.

-전세가율이 보지못한 수치로 계속 올라가고 있다고 하더라고요. 전국적으로, 전세상승 압박이 심해지다보니…또 만기되면 집주인이 보기가 싫잖아요. 집주인한테 뭘 해달라고 할 수도 없는 것이고… 순간적으로 집을 빌린 사람이 집을 빌린 사람이 갑이 되는 시장이 있고 집주인이 갑인 시장이 있는데 집주인이 갑인 시장이 너무 오래되다 보니까… “에이 그냥 내 집을 사야겠다” 하는 것도 있거든요-게다가 내가 그동안 믿어온 정부의 대책도 소용이 없으니 사야한다는 생각이 커지는 상황인 거죠…

임대인이 갑이 되는 시장이 다시 올까?

-제가 전세를 가려고 생각을 했거든요. 얼마전에 프레스티지자이가 들어왔는데 집주인이 코로나라서 그런 것도 있겠지만 아무것도 못 만지게 하고 조용히 하라고 하고 하는 거예요. ‘어차피 새집이니 그만 보고 나가세요’라는 느낌이었죠. ‘내가 살 집은 사야겠다’ 이런 생각이 드는 거죠. 집을 사려고 사는 것보다… 집주인이 너무 갑이 된 거죠. 임대인이 갑이되는 시장이 다시 올까요?

-임대인이 갑이 되는 시장, 역전세난도 분명히 발생하겠죠. 지금같은 경우는 임대인이 갑이 되는 시장뿐아니라 정부가 임대차 3법으로 인해서 임차인이 갑이되어가는 일부 시장까지 섞어버렸어요. 서로 그래서 물고뜯고 싸우는 난장판의 상황이 발생한 게 아닌가… 이런 생각이 들기도 하더라고요.

-어디까지 갈지를 정말 모르겠어요. 수도권, 서울 상승장은 들어온지가 꽤 됐는데요. 계속 될 거라고 생각하세요? 동두천도 엄청 핫하다고 하더라고요.-아까 말씀드린 모든 상황들이 ‘그러니까 집을 사야한다. 그럼 어디가지?” 밀려서 외곽지역까지… 북부지역은 동두천, 남부지역은 평택, 안성, 오산까지 굉장히 뜨거운 상황이거든요. 투자자들도 있을 것이고 지금 말씀하신 것처럼 전세를 살고 있는 실수요자까지도 같이 맞물리는 상황인데. 침체장은 말그대로 투자자가 없는 시장인데 현재같은 경우에는 실수요자, 투자자가 같이 붙어서 결국 뜨거운 불장이 된 것이죠. 두 세력이 같이 움직이니까 어떻게 할 방법이 없는 거죠.

있는 사람들끼리 사고 팔면서 재산 오른다고 좋아하는 상황 아닌가요?

-지금 그냥 있는 사람들끼리 사고팔면서 재산을 오른다고 좋아하는 상황 아닌가요? 실제로 수요가 존재하나요? 채팅 질문으로 들어왔는데요.-저 역시도 15년전에만해도 그런 생각을 했었어요. 틀린 말씀은 분명히 아닐 거예요. 분명히 있을 거라고 생각해요. 그런데 재밌는 거는 ‘사람들 심리가 그게 아니다’라는 거죠. 특정 단지가 예를 들어 2천세대가 있을 때, 어떤 두 사람이 서로 땡기고 올리고 하는 식으로 하게 되더라도, 일반인들은 몰라요.

단지에 살고 있는 세대원들과 거주민이 그걸 보게되면, 아파트값 올라가는 걸 보면서 싫어하는 분은 한 명도 없을 거예요. 그리고 그 가격이 ‘내 가격’이라고 생각하는 경우가 많고, 시간이 지나가면서 결국은 10억짜리가 12억이 되면, 주변사람이나 거주민이 이 12억이 정상 가격이라고 생각하는 경우가 많기 때문에… 이 시장 매커니즘 자체가, 주택 가격이 올라가고 수익이라고 하는 걸 목적으로 하는 사람이 더 많아서 기본적으로 가격이 인정되는 상황으로 바뀌는 경우가 굉장히 많은 거죠.

왜냐하면 지금 집 사는 사람들은, 그 상황을 보면서 심리적으로 쫓기면서 들어가는 것도 많거든요. 섞여서 나타나는 시장이다…라고 말씀드릴 수 있을 것 같고요. (영상에서 이어집니다)

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