-최근에 규제지역에 대한 회의를 했다고 합니다. 다시 지정할지 아닐지, 새로운 곳이 있는지…이런 곳이 궁금해 모니터링 하고 있더니 ‘기존 규제지역/비규제지역을 유지하겠다’고 해요. 투기과열지구, 조정대상지역 변함이 없다고 합니다.

요즘 뭐가 바뀐 거예요?

나에게 무슨 영향이 있을지 체크하면 되는데요. 가장 이슈되는 것은 ‘대출’이에요. 대출 규제가 바뀌었는데 주택담보대출, 주택을 담보롤하는 대출 ‘양’을 조절하겠다는 거거든요. 서민실수요자 기준, 맞벌이 기준 1억이이나 9천만원 이런 식으로 기준이 있는데요. 이 기준에 해당하는 사람은 대출을 ‘더 많이 해주겠다’는 거예요. 사실상, 대출 완화이긴 합니다. 내가 그동안 ‘얼마정도 받았다’고 생각하지만 바뀔 수 있으니까 체크해야해요. 대출 이외에는 자기돈이 있어야 부동산을 매수할 수 있으니까요. 계산하기가 골치 아프죠.

7월 청약 당첨시, 계약금과 중도금 잔금대출까지 계산하는 법?

진짜 내돈이 얼마 들어가는지 알아보는 방법을 알려드릴게요. 대출이라는 걸 두 가지로 봐야해요. ‘얼마나 낼 수 있는지’ 대출가능한 비중, 양이 중요하구요. 그게 LTV인 거죠. 지역에 따라서 변동이 되는 상황이에요. 이 LTV가 시세에 대해 지역마다 비율이 달라져요.

투기과열지구는 부동산 시세 대비 40% 대출이 가능하고요.

조정대상지역 50%, 비조정지역은 60%입니다.

큰 틀을 일단 기억하고 계시는 게 가장 좋겠구요. 동시에, 내가 부동산 청약하려는 지역의 성격을 아셔야 하고요. 청약당첨은 약간은 다릅니다.

청약시, 중도금 대출 방식과 금액

투기과열지구 15억 이상 주택은 대출이 아예 나오지 않습니다. 주택이 완성되기 전에 중도금 대출이 필요한 시기, 즉 청약에 당첨되었을 때는 ‘신용대출’같은 형태로 받는 건데, 그 대출은 보증서를 끊게 됩니다. 9억원 아래까지만 중도금 대출이 나옵니다. 9억 이상의 주택은 ‘대출이 안 나온다’고 생각하시는 게 맞아요. 비규제지역도 마찬가지예요. 중도금 대출은 주택담보대출과 방식이 다르기 때문에, 무직자여도 대출이 가능합니다.

현재 주택담보대출이 kb시세 대비로 진행되고 있는데, 청약은 시세가 아닌 ‘분양가 기준’으로 내게 됩니다. 분양가가 9억 이상이면, 대출이 아예 나오지 않게 되는 거예요. 래미안 원베일리 아파트가 15,17억이었는데 대출이 안 나오니까 자기 돈을 납부하게 되는 거죠.

중도금 대출 기준이 ‘분양가’라는 걸 알아두시면 됩니다. 분양가 9억이 넘어가면 자기 돈이 다 있어야 청약을 넣을 수가 있는 거죠. 그래서 9억 기준으로 엄청난 변동이 생깁니다. 그게 바로 가점이에요.

가점이 엄청난 변수가 됩니다

돈이 9억원 이상이 있는 사람이 많지 않겠으나, 사실 강남 부자들같은 경우는 이번 청약에 어마어마한 경쟁률을 보이긴 했어요. 래미안 원베일리같은 경우 84점 만점도 나왔다고 합니다. 현금부자가 아닌 이상 9억원 이하일 경우 서울은 가점이 당락을 좌지우지하게 돼죠. 대출 없이 청약하기는 어렵고요.

9억 이하의 청약을 일단은 노려보는 걸로 하고요. 그다음에는 내 돈이 얼마 들어갈지를 확인하셔야 합니다. 5~7억이 가장 무난한 아파트일 것 같아요.

5~7억 아파트 당첨시 내 돈 얼마나 들까?

실질적으로 분양 단지를 보고 알아볼게요. 청약은 청약 홈에 들어가셔서 신청해야하는데요. 전국 분양단지가 다 나옵니다.

계약금 1억 없으면 안 된다? 계약금 확인부터 하셔야 해요

쌍문역 시티프라디움을 예로 들면 위치, 일정등 그리고 분양가가 나와있어요. 5~7억 정도였고요.

잔금 플로우 순서는 계약금을 내고, 이후 중도금 일자가 나오고 이후에 잔금을 내게 됩니다.

이 일정은 입주자 모집공고에 나옵니다.

공급 금액 및 납부 일정이라는 항목에 금액이 자세히 나와있는데요. 분양가의 10~20%인 계약금은 대출이 불가하고요. 통장에 돈이 일단 있어야 합니다. 5억짜리 분양가 청약은 5천만 원이 필요하죠. 그리고 이 분양 아파트는 중도금이 일괄적용되어 있는데, 한 번 낸다는 거예요. 잔금까지 포함이에요. 이런 상품이 있습니다. 이번엔 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’의 공급금액 및 납부일정을 봤더니, 계약금이 20%라서 1억 5천이 있어야해요. 청약 전에 계약금이 얼마인지를 꼭 체크하셔야 합니다.

중도금, 잔금 비율과 필요한 내 돈

이 경우 계약금20%, 중도금 60%, 잔금20%으로 나와있죠.

계약금이 10%일 경우는 잔금이 30%이고요. 잔금은 거의 대부분이 60%입니다.

투기과열지구는 대출 금액이 40%까지 가능한 건데요. 중도금에 대해서도 이 비율이 적용됩니다. 40% 5, 6차 잔금은 자기가 내야하는 거죠. 투기과열지구는 정리해보자면 계약금과, 5, 6차에 해당하는 중도금의 60%, 그리고 잔금까지 필요한 거죠.

종잣돈이 없으면 청약도 못 한다?

위의 아파트의 경우 1억 4천만원, 중도금, 잔금 포함해서 총 4억 3천만원 정도가 있어야 하는 거죠. 중도금, 잔금을 내는 일정마다 필요하고요. 사실상 거의 다 가지고 있어야 한다는 거죠. 투기과열지구는 대출 부분에서 어렵죠.

조정대상지역은 50%, 비규제지역은 60%

지역성격을 한 번에 찾는 방법은, 분양 단지를 클릭하고 [특이사항]에 나와있는 내용을 확인하시면 됩니다.

투기과열지구에서는 60%는 자기 돈이 필요하다는 것을 알고 있어야 하는 거죠. 조정대상지역은 중도금 5회차까지 대출이 나올 것이고요. 비규제지역은 대출이 중도금 대출이 다 나오는 것이죠. 중간에 돈이 들어갈 일이 없어서 계약금, 잔금만 필요하겠죠.

자기 돈 안 들어갈 수도 있다!

중도금 대출후 주택담보대출로 바꾸는 방법, 전세를 주는 방법

중도금 대출은 분양가를 기준으로 대출이 나왔죠. 중도금 대출 상환 시기는 입주시기입니다. 그런데 주택이 완성됐을 때, 주택담보대출의 기준이 실물 주택이어서 시세 형성이 된 후 주택담보대출을 받게 되면 자기 돈을 쓰지 않게 될 수도 있습니다. 분양가가 시세보다 훨씬 싸다면요. 실제적으로 여러분이 생각하시는 ‘자기 돈’이 다 필요하시진 않을 거예요. 청약 당첨이 무형인 것이 유형으로 변하는 것이기 때문에 해당 주택에 대한 시세가 생기게 되니까요. 이전 사례를 통해서 살펴보겠습니다. ‘흑석 리버파크 자이’가 2020년 5월 분양이 진행됐는데 분양가가 10억이었습니다. 이후 시세는 얼마가 됐을까요? 84기준으로 23억이 되었어요. (영상에서 이어보기)

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