저평가인가 고평가인가

-35년간의 주택거래량 기준으로 뽑아봤습니다. 서울 아파트 매매가격 지수, 전세가격지수를 kb에서 1986년부터 현재까지 공개한 것인데요. 매매가 지수가 언제 급등했고, 언제 소강상태를 맞이했는지 기록이 되어 있습니다. 주황색 막대그래프가 서울 아파트 입주 물량이고, 하늘색이 경기도, 파란색이 인천 입주물량입니다.

-매매가 급등기간이 길지 않네요.

-매매가 급등구간이 있는 반면, 떨어진 구간도 있죠. 역설적이게도 매매가 급등 구간에서는 오히려 전세가가 오르고 매매가 하락 구간에서 전세가가 급등하고…이런 차트가 보이는데요.

88올림픽 유치와 아파트 붕괴, 불신의 대상이 되다

보기 안 좋은 지역은 아파트로 짓자고 탄생한 아파트들이 목동이나 올림픽 선수촌 아파트 등이에요. 886년도 아시안게임부터 시작해서요. 특히 88년도에 아파트 입주 물량이 상당히 많았습니다. 지속적으로 많다보니 사실 매매가 상승은 안 했지만 전세가 상승 국면이 보였다가 아파트에 대한 신뢰성이 1988년 이후 상당히 높아졌습니다. 이전, 970년대에는 선호현상이 낮았습니다. 78년도쯤, 와우 아파트 붕괴사고가 있었어요. 실제 아파트 준공시킨 후에 무너져버린 거예요. 다행스럽게도 붕괴조짐이 보여서 거주민들은 탈출했는데 붕괴하면서 그 밑에 주택들이 피해를 입었었어요. 당시 아파트에 대한 불신이 심했고 무서워했습니다.

건축규제 강화하고 튼튼한 시범아파트 짓다

박정희 대통령 때 아파트, 100년을 살 수 있도록 만들라고 지시를 했어요. 그게 시범아파트입니다. 여의도, 목동단지들이 있구요. 건축 규제가 상당히 강해졌습니다. 철근, 콘크리트 관련 규제들…디테일하게 만들었어요.

주택 200만호 공급, 이후 “불꺼진 신도시…”

아파트를 폭발적으로 공급하기가 힘들었기 때문에 1기 신도시를 만들어갈 때 당시 아파트 규제가 많이 약해졌어요. 당시 분양할 때에도 건설시장에서 갑자기 난리가 났죠. 물량이 10배가 많아졌으니까요. 목수, 미장하시는 분들의 연봉이 의사보다 높았던 시기였답니다. 이당시 폭등은 완만하게 보이지만 지수만 2배가 오른 거예요. 역사상 가장 급등한 시기였구요.

그런데, 바로 1991년도 1기 신도시 입주가 시작된 후에, 입주물량 폭발이 되면서 “불꺼진 신도시…”이런 기사가 많이 났어요. 폭락폭이 컸어요. 서울까지도 영향을 받았죠. 92년도에 “돈 버는 시기는 끝났다”라는 말이 나왔어요. 신도시에 역전세도 심했구요. 매매가가 노태우 정부를 지나 김영삼 정부 들어설 때까지 보합세를 그린 것이죠.

그리고, 전세가는 올랐다?

아파트 선호는 점점 더 높아졌고 ‘집은, 전세로 사는 거야’하면서 전세 수요가 급증합니다. 전세가는 계속 급등해가서 상승률이 높아졌습니다. 사실상 급등하다보니, 1996년 전세가율이 상당히 높아져서 “아파트 공급해야지”라는 분위기가 형성이 됐습니다. 그러나, 1997년에 IMF가 터진 것이죠. 지수도, 매매가도 폭락했고요. 매매가보다 높은 전세가에 사는 사람이 속출하기도 했었습니다. 상당히 심각했구요. 그리고, 전세가가 움직이기 시작하면 매매가는 항상 밀어 올려질 수밖에 없습니다. 매매가가 더 비싸기 마련이잖아요.

전세선호현상이 끝나다

2002년도 서울 입주물량이 상당히 많았습니다. 7,8만 세대정도였는데요. 이 물량들은 IMF이전 분양을 했던 걸로 봐야해요. 맞물리면서 어그러진 거라고 볼 수도 있고요. 그런데 실상 IMF여파가 이후에 나타납니다. 착공, 준공이 2~3년정도 걸리는데 2002년부터 입주물량이 4만호로 줄어듭니다. 이후 매매가격이 폭등하기 시작했어요. 상대적으로 당시 80%대에서 매수하면서 아이러니하게도 전세가는 상대적으로 오르지 못했지만 2008년 전세가율이 30%가 됩니다.

대표적으로 4억 5천, 5억하던 집 전세가 1억 5천이던 시기예요. 사람들이 더이상 “집을 왜 사? 전세도 많은데…” 살 필요가 없었죠. 재산세 납부, 종부세 납부….그래서 매수하지 않는 현상이 강하게 나타났고요. 당시 마침, 2009년에 대박난 것이 바로 <대한민국 주택시장은 끝난다>라는 책이었구요.

전세가가 다시 급등

2016년에 다시 전세가가 80% 속출합니다. 건설회사들이 아파트를 짓기 어려웠어요. 미분양이 나니까요. 준공이후 입주율이 50%였어요. 돈이 없으니 지을 수가 없었고, 2013, 14년경에 “빚 내서 집 사라”라는 정책이 바로 건설사의 유동성 풀어주는 환경을 만들어준 거예요. 미분양 주택들을 전세식 분양으로 돌리기도 했었구요. 서울에서도 할인 분양이 있었어요. 신도시는 심각했었죠. 할인 분양은 건설사 부도 직전인데도 2, 30%씩 할인이 진행됐던 것이죠. 특히 한강 신도시에서 30% 할인도 있었어요. 당시 분양물량을 늘리지 않았다면 지금은 더 아비규환이었을 거예요.

신규 분양이 늘어난 효과 발현, 2017년, 18년도

신도시 인허가 기간이 걸리기 때문에… 사실상 19년에 서울 전세가 안정이 찾아온 것이죠. 경기도 입주물량 ‘덕분에’ 구제를 받을 수 있었던 거예요. 문제는 바로 2020년입니다.

전세가, 매매가가 같이 오른 특이한 현상이 처음 나타났다.

서울 아파트 가격이 2017, 18년도에도, 19년도에도 올랐습니다. 하지만 전세가는 안정되어 있었어요.전세가율이 떨어지기도 해야하는데, 문제는 둘다 폭등이 일어난 것이죠.

실질적으로 전세가율이 16년 기점으로 매매심리가 강해지고 전세는 상대적으로 보합을 그려가면서 무너지기 시작했어요. 50% 벽이 무너지면 그때부터는 주택시장 조심해야한다고 생각하시면 됩니다. 40% 구간은 붕괴여지가 있어요. 그런데 거품에 대해 논의할 지점에서 전세가율이 상승했어요.

2021년 하반기는 어떤 모습을 그려갈까요?

상반기는 살짝 주춤했으나… 평균 전세가를 실거래가 기준으로 도출한 이 그래프를 보시면요. ‘하반기’에 급등이 나타납니다. 2013년도 ‘하반기’에 급등이 나타납니다. 14년도 마찬가지고요. 15년도는 전체적으로 폭등했구요. 16년, 17년도 하반기에 급등했습니다. 2018년도 역시…그런데 꺾인 이유는, 헬리오 시티 물량 때문이죠. 19년도 하반기에 올랐어요.

이런 형태가 지속적으로 이어져왔어요. 항상 ‘하반기’가 상승폭이 높습니다. 입주물량이란 변수가 없는 한, 하반기는 무조건 폭등합니다. 2021년 하반기도 전세가가 매매가를 올릴 확률이 상당히 농후합니다. 매매가 상승이 아니라 전세가 상승이 핵심문제예요.

전세가 사라진다면…

무주택자 입장에서 어떤 스탠스를 취해야 하는지 명확해질 거라고 생각해요. OECD 국가중에서, 전세가 존재하기 때문에 소득대비 주거비용이 가장 저렴한 게 한국이에요. 월세보다 전세를 선호하고요. 월세 가격이 높지 않았던 이유는 전세라는 경쟁제품이 있어서인데요. 이제 전세가 사라지고 월세끼리 경쟁하게 되면… 이 이후 시장은 월세가 급등입니다. 외국 도심지 거주는 소득대비 5~60%를 지불하는 것이 뉴욕같은 곳이에요. 지금 현 정부의 스탠스가 유지된다면 다른 OECD국가처럼 될 겁니다.

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