-일반적으로 어떤 걸 전망하는 게 어렵죠. 맞춘 건 더 어려운 일이고요. 그것에 맞춰 내 포지션을 갖고 있다는 건 더 어려운 건데, 그런 분이 계시다는 거죠. 의견을 냈고, 그 전망이 맞았고 포지션을 싣고 있었다. 이런 분이 계시다는 소문을 듣고 모시게 됐습니다. 근 3년간 분기별로 전망이 일치했다고요. 

서울 같은 경우 역대 30년간 평균적으로 월 평균 8천세대 초과 구간에서는 항상 시장이 정체 조정이 나타났어요. 월 평균 8천가구면 상당히 큰 물량인데요. 일반적인 애널리스트가 부동산 전망하는 방식과는 조금 다른 시각으로 제가 바라보는데요. 

2008년도 하락 관련해서 먼저 설명드려보자면 당시 입주 물량이 폭발적으로 많았습니다. 당시에 잠실 3개의 단지가 거의 비슷한 시기에 입주했었거든요. 강동구 롯데캐슬 포함해 3만 5천세대 매머드급 단지가 6개월 사이에 입주하다보니 갑자기 하반기에 급하락했다가 다시 2009년 급회복했었던 적이 있었어요. 최근 시장으로는 2018년도 하반기 하락장, 헬리오시티 입주가 있었는데 당시 전세 매매가 일부 모두 조정이 있었습니다. 당시 전세가 조정이 오래가지 않았었죠. 6~7개월정도 갔고, 임대 사업자로 5%하시는 분들이 많이 묶이면서 역전세가 나고 주택가격이 경기권 중심으로 주춤할 거라는 의견도 있었고요. 

2021년 하반기, 앞으로의 부동산은?

일단 올해 하반기와, 2020년, 19년, 18년, 17년 하반기 모두 패턴이 조금씩 다릅니다. 특히 2019년 부동산 폭등은 사실상 전세가 폭등은 없었어요. 일부 상승하긴 패턴은 있었지만요. 그전해인 2018년 전세는 오히려 안정기였고요. 상황은 2020년에 반전됐어요. 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 급격히 나타났어요. 이건 수급이 무너졌다는 이야기거든요. 2020년 하반기, 전세가가 매매가를 오히려 들어올리는 상황을 만들었고 올해 하반기 역시 마찬가질 거라는 생각이 듭니다. 전세가 급등이 심각하고요. 항상 7, 8월에 전세가 급등이 나타나는데 현재 6월부터 시작이 됐습니다. 12월까지 이어질겁니다. 전세가 수준에서 매수 가능한 주택이 점점더 희소성을 띌 거라고 봅니다. 

전세가 수준에서 매수 가능한 주택을 찾느라 외곽으로 밀려나고 있다

서울에서 작년 말부터 기사나오는 게 “서울 연립빌라가 오른다…”라는 거예요. 전세가 수준에서 매수가능한 주택으로 사람들이 몸을 돌리면서, 안정될 기미가 없다보니 나타나는 현상이고요. 사실 경기권이 더 뜨겁습니다. 서울 전세가 가격으로 구할 수 있는 집을 찾다보니 외곽으로 빠지는 거죠. 그동안 쳐다보지 않았던 의정부, 남양주, 양주같은 지역까지 다 급등이 나타나고있는 겁니다. 외곽지역 전세가는 서울에서 이주하면서 전세로 들어가기도 합니다. 그 지역 기반의 전세가가 너무 저렴하게 느껴지다보니, 오히려 그 지역의 전세가를 폭등시키는 효과가 생깁니다.

양주는 2018,19년까지만 해도 월세 보증금 1000만 원에 30만원, 24평에 살 수 있었거든요. 그런데 지금은 아니죠. 전세가율 상승률만 따지면 전국에서 가장 높을 것이고요. 전세가 급등에 따라 매매가가 올라갈 것이고요.

언론에서 GTX 호재지역으로 이야기를 하는데요. 사실 그 저변에는 전세가 상승이라는 것이 상존하고 있었던 것이죠. 전세가가 무섭게 올랐던 거죠. 이전에 청라, 인천쪽이 전세가율이 낮다가 올라가면서 매매가가 올랐죠. 신도시 효과이기도 합니다. 계속 입주물량이 쏟아져 나오거든요. 입주물량이 계속 나오면서 전세가 상승이 막혀있었다가, 갑자기 입주가 어느정도 정리가 됐다 싶은, 마무리 단계에서 갑자기 전세가가 터져 올라갑니다. 동탄 2기신도시가 이런 현상이 나타났고요. 양주 옥정 신도시 영향이 있었구요.

하반기 전세가율 상승 이어진다?

매년 신혼부부, 분가 가구는 30만가구가 생깁니다. 다주택자가 이에 비례해서 늘어나주어야 하는 거예요. 그러나 증가세 대비 다주택자가 늘어나지 못하는 겁니다. 이 환경이 위험한 거예요. 신혼부부는 어떤 선택을 할 수가 있을까요? 언론에서는 임대차 3법 때문이라고 합니다. 작년 8월 2+2로 인해 왜곡 현상이 일어났다고 하지만 저변에는 이미 ‘다주택자 지나친 규제 부작용’이 시장에서 폭발력으 발휘하려는 찰나에, 불난집에 기름이 부어버린 정책이었던 겁니다. 임대차 가능 물량이 전세가를 올려섣라도 임차인들이 신규 들어갈 수가 있었는데 이런 물량마저 막혀버린 거죠. 어쩌다 한 건 나오는 물량에 경쟁이 붙으면서 전세가 폭등이 나타난 거죠. 거래량이 줄어든 것, 사실 주택시장 조정이 와야한다는 겁니다. 대기 매도자 입장에서는 초조해지고 가격 조정현상이 나타나야 하고요. 사실상 5, 6월에 거래량이 굉장히 감소했는데 가격은 급등해가는 상황이거든요. 전세가가 너무나 잘 받쳐주기 때문에요. 다 잠겨있는 거예요.

단기간에 수급의 문제를 풀기 어렵다보니, 공공 성격의 빌라 연립을 매수하거나 호텔을 개조해서 공공임대를 돌리겠다고 하는데요. 시장 실효성 거두기 힘든 것이, 비선호 대상 주택에 포함됐던 것이죠. 아파트가 시장의 수요인데요. 아파트 공급이 불가하고 단기 처방을 하다보니 오히려 연립빌라가 가격 급등하는 부작용마저 초래되고 있어요.

지금 사는 게 맞나요?

저는 지금도 사야한다고 생각해요. 투자자의 입장이 아니고요. 실수요자는 지금이라도 사야하구요.

3기 신도시 기다려야 하는 거 아닐까요?

이런 질문을 하시는 게 가장 안타까운 부분이에요. 신도시중 가장 퀄리티 높은 곳이 1기예요. 50평대도 있구요. 30평대도 있구요. 40평대도 있고… 일정 비율을 유지해왔어요. 임대아파트 비율이 높지는 않았어요. 2기 신도시에서는 아파트 품질, 상가와의 조화, 교통은 많이 보완됐지만, 임대차 비율이 높아진 거예요. 대형평형이 줄었어요. 50평, 40평대를 찾기 힘듭니다. 분양주택마저도 지분정립형 주택 등이 너무나도 늘어났다보니 신도시 관점에서 3기 신도시에 고소득층이 거주하게 될까요? 거주를 기피하게 되면 소득수준이 낮아집니다. 2차적인 수요, 즉 자영업자 거주지가 들어가서 2신도시가 구축되어야 하는데 소비가 약합니다. 상권이 쉽게 만들어지지 않아요. 자생능력을 만든 다음 임대주택을 만들어야 해요. 3기 신도시가 2, 30년뒤에도 자생능력을 가질 수 있는가, 생존할 수 있는가 저는 그정도까지 우려가 되는 거죠. 굳이 노리신다면, 계획이 선회되면 좋겠지만, 가급적 최대한 빠른 시점에 갈아타기로 빠져나오는 방향을 취하시는 게 나을 거예요. 전매제한 기간, 실거주 의무기간이 있다보니 이 부분이 유지될 것을 염두해야하구요. 

30대 초반 신혼부부, 1억 모았는데 어떡하죠?

수도권 집값은 계속 상승할 것이라고 예상이 되는데, 살 수 있으면 사는 게 좋다는 건데, 1억을 가지고 어떤 선택을 해야하냐면요. 사실상 이런 말씀 드리기가 좀 어렵지만,

연립빌라라도 매수화를 검토하시는 게 좋고요. 신축은 피하시는 게 좋아요. 2~4년차요. 분양은 피하셔야합니다. 아파트는 사업계획 승인 받는 과정에서 통풍, 장애인 편의시설등을 철저히 검증하고 착공에서도 감리가 일일이 들어갑니다. 준공후에는 준공승인 검사를 받습니다. 연립빌라는 그런 과정이 일ㅊ 없습니다. 여기에 대해서 단열이 어떻게 들어갔는지…품질을 믿을 수 없는 거죠. 겉만 번지르르하고 인테리어는 화려하지만, 막상 들어가보면 겨울철 단열 문제, 수도, 수압문제 등이 너무 많이 발생합니다. 연립빌라 기피 현상이 강해서 신축은 검증이 안 됐기 때문에, 2~4년차 정도의 연립빌라 매수가 낫다고 말씀드리는 거구요. 감가상각이 되기는 합니다만, 저는 차후 주택시장 재개발이 공격적으로 진행되어야 한다고 생각하고 있는 거라서 고려해보시면 어떨까 싶어요. (영상에서 이어보기)

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