현재 주택 시장에서 투자가 가능할까요?

현재 정책적 모순을 이용하는 방법이 있는데 그건 상당히 하이리스크, 하이 리턴입니다. 지금 이러한 다주택자 규제정책이 언제까지나 지속될 수는 없을 겁니다. 내가 주택을 매수할 수록 현금 유동성이 늡니다. 그게 다 부채라는 게 문제긴 한데요. 이러한 것 때문에 주택 2,300채 가진 부동산 전문가가 있다면, 저는 전문가로서 신뢰하지 않습니다.

예를 들어 매매가가 1억이었고 전세가가 1억 3천이어서 바로 현금 3천만원을 버는, 다 이러한 투자수법을 쓰기 때문이에요. 지금은 이런 행태를 현 정부가 오히려 조장하고 있습니다. 주택을 소유하기 어렵게 만들면서 나타나는 현상이거든요. 억지로 막은 다주택자 양도세 중과세 부과 부분을 이제는 해결하지 않을 수가 없어요. 그 지점을 해결하는 타이밍을 기다리는 투자는 어떨까, 생각을 해봅니다. 하이리스크 하이 리턴인 거죠.

공격적으로 투자한다고 하면 지금 주택 수를 늘리는 게 방법일 수 있습니다. 매매가대비 전세가율이 높은 국면이니까요. 다만, 악질적인 투자행태는 좀 피하셔야겠죠. 말씀드린 1억 주택을 매수해서 1억 3천에 전세를 두는 건, 악질적인 행태죠. 그것은 누군가에게 피해를 주는 투자입니다.

정책 변화를 예상한다면, 현재 시장왜곡이 빠진후

오히려 가격 압력이 빠지면서 다주택 포지션이 불리해지는 거 아닐까요?

가장 근본적인 부분은, 입주 물량입니다. 입주 물량이 너무 없어요. 현재 서울시장이 오세훈 시장으로 바뀌었는데요. 박원순 시장 당선후 주택시장 왜곡이 현재 시점에서야 나타나고 있습니다. 실질적으로 조합설립이 된다고 하면 안전진단 통과, 조합설립인가, 시공사 선정, 사업계획 승인, 입주자 모집 공고, 착공, 준공…이런 프로세스가 필요한데 순차적으로 거의 10년 걸립니다. 오세훈 시장이 공격적으로 하더라도 서울 왜곡 시장을 바로 잡는데는 빨라야 10년이 걸릴 겁니다. 현 정부에서 공공재개발, 재건축 인허가, 준공기간까지 포함해서 총 7~8년으로 줄인다고 합니다. 그렇다고 해도, 2028년입니다. 먼 미래예요.

일시적인 왜곡 현상을 풀어내는 데에 시간이 걸리겠죠.

임대차 시장이 안정되려면 다주택을 늘려주어야 하는데, 정부에서 다주택자 규제 기조가 굉장히 강했기 때문에 이것이 조정되려면 또 시간이 걸리게 되겠죠. 더구나 현재 투자행태들이 ‘요새 주택 매수하는 거 전부 갭투자인데?’라고 말하지만, 사실상 갭투자를 진입하는 사람들이 무주택 갭투자자예요. 내가 가고싶은 곳이 오를까봐요. 무주택 갭투자자들은, 자금력이 큰 사람이 아니에요. 매수하는 것이 소형주택이나 나홀로아파트 쪽으로 매수를 하죠. 잠실 엘스같은 대단지 대형 아파트가 아니에요. 그러다보니 오히려 강남 대규모 아파트들은 저평가 국면에 처해있다고 볼 수 있습니다.

강남 아파트 매수 검토를 2018년에 한 분이 계셨어요. 이분이 고민하시다가 결국 “비싸요 못사겠어요”하고 못 샀는데, 며칠전에 만났는데 “그때 사라고 했을 때 샀어야 하는데, 비싸다고 생각했어요. 지금지나보니 강남 아파트가 싸보여요”  광교 아파트가 35억을 찍었어요. 강남 아파트가 저렴해보이는 웃지 못할 상황이 됐습니다.

무주택 갭투자자 vs 15억 초과 고가 시장

사실상 무주택 갭투자자와 15억 초과 고가시장이 다릅니다. 무주택 갭투자자들의 투자 지역은 실거주자를 끼고있지 않기 때문에, 이런 지역이 역전세가 나기가 쉽습니다. 무주택 갭투자자들이 가야 하는 지역은 실수요자들이 살고 싶은 지역이에요. 안정적입니다. 한편으로 고가시장인 15억 이상 주택시장에서는 투자가 현실적으로 막혀있는데, 오히려 안정성이 높은 시장이 되어가버리고 있죠. 대출 규제를 안 받고, 거품도 상대적으로 없다보니 오히려 안정적이에요.

주택가격이 9억,15억을 기준으로 한 계층이 만들어진겁니다. 19년 116 대책에서 이 문제가 발생했어요. 9억 미만 주택에 대해서 LTV비율 20%, 15억 초과 주택 투기과열지구에 대해서는 대출을 막아버렸구요.

그리고, 15억 초과 주택시장도 “대출이 전혀 안 나오니까 지금 가능할 때 영끌해서 사야해”라면서 12,13억 주택이 15억을 넘어가버립니다.

지금 금리가 인상된다고 하면 소형 평형 시장이 오히려 불안해지고, 15억 이상의 고가 시장이 안정적이게 되는 이런 웃지 못할 상황이 발생되고 있는 것이죠. 양극화입니다. 사실 승자가 아무도 없습니다. 다주택자도 주택가격이 올라도 좋을 게 없습니다. 내가 이 주택을 판다하더라도 양도세가 80%입니다. 이득은 없고요. 매수인 입장에서도 사실상 늘어난 양도세가 전가되니까 폭등한 가격으로 매수하게 됟는 거죠. 임차인은 행복하냐, 늘어난 종부세가 임차인에게는 월세로 전가됩니다. 급격한 월세 상승이 진행되구요. 어느 누구도 승자없는 시장이 된 겁니다. 유일한 승자는 하나겠죠. 세금을 많이 받은 정부죠.

다주택자의 진실

2,300채 아파트를 가지고 있단 어떤 분은, 위험한 투자를 하셨거나, 전세가가 매매가보다 더 높은 주택을 매수했기 때문에 가능했던 것이고요, 실질적으로 부동산으로 어느정도 돈을 버신 분들이 그 다음 단계로 가는 과정은 토지 투자나 빌딩 투자입니다. 꼬마빌딩 매수시에는 사실상 수익률이 아파트와 다릅니다.

요즘 수익률은 많이 낮아졌지만 여전히 지방에서는 꼬마빌딩이 7~8% 수익이 나고 있거든요. 이후에는 중소형 빌딩으로 갈아타고, 이러면서 부를 키워나가는 것이지, 집부자는 부자라는 점에 동의하지 않습니다. 다주택자가 2,3천억대 부자가 될 수 있을까요? 그렇지는 않거든요. 그다음 레벨이 또 있는 겁니다. 빌딩 시장이 지나치게 과열 추세에 있기도 하고요. 현금 흐름 측면에서 투자수익이 전보다 많이 안 좋아졌지만 꾸준히 빌딩 투자가 늘어나지 않을까 싶어요. (영상에서 이어 보기)

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