부동산 하락장 오나요?

저는 항상 잃지않는 투자를 하기 위해서 기본적인 것들을 많이 말씀 드리는데요, 부동산 투자시 가장 중요한 요소는 입지와 타이밍이라고 저는 봅니다. 입지는 정적인 요소예요. 움직임이 크지 않은 반면에 타이밍은 동적인 요소죠. 입지는 직주근접, 학군, 교통, 생활군 인프라등이 있는데요. 예를 들면 ‘입지깡패’ 지역은,  압구정이나 강남이죠. 입지 좋은 강남이 게속 상승장을 이어왔는지 보면 그렇지 않아요.

입지가 좋은 강남이라고해서 계속 매매가가 상승해왔을까?

입지가 좋다고 하더라도 하락장엔 가격이 하락하고 상승장에선 가격이 상승했죠. 그러다보니 입지는 사실 부동산 투자로 본다면 ‘나무’에 불과해요. 나무 하나를 보는 게 아니라 숲을 보면, 흐름에 따라 상승장이 나타나면 입지가 좋은 단지는 상승폭이 커지고, 하락장이 나타나면 방어 능력이 커지는 거죠.

부동산 매수, 매도 타이밍 알 수 있는 4가지 요소

1) 공급 2) 수요 3) 거래량 4) 매수심리

하나하나를 따져보면 앞으로 시장상황이 상승장인지 하락장인지를 알 수가 있죠. “앞으로의 서울 하반기, 수도권 어떻게 될까요?” 이렇게 물어볼 때 ‘입지’를 얘기를 안 하죠. 이미 흐름, 타이밍 자체가 중요하다는 걸 아는 질문인 거죠.

아파트 공급물량이 줄어든다… 악순환

공급 입주물량, 재고 물량, 신규 분양과, 기존 분양되어서 현존하는 아파트. 인허가에 의해서 영향을 받고요. 재고 물량은 정책에 의해 영향을 받죠. 특히 정책중에서도 세금과 대출에 민감해요. 이걸 하나씩 따져볼게요. 서울 지역 입주물량이 2019년, 20년에도 연간 4만 9천 건이었어요. 2021년에 3만건으로 떨어집니다.

내년 입주물량은 어떨까요? 부동산 114 통계자료에 의하면 내년 입주 물량은 2만호 밖에는 안 돼요. 전체적인 입주물량이 감소가 되는 상황이에요. 신규 물량이 감소되는 상황에서 ‘재고 물량’은 많을까요? 재고 물량이 많으면 신규 입주물량 감소에 대한 부분을 방어할 수가 있는데 재고 물량의 핵심 키워드는 취득, 보유, 양도세인데요. 재고 물량은 어떤 것에 가장 민감할까요?

가장 핵심은 양도세예요. 양도세가 완화될수록 주택을 팔 수 있도록 유도되기 때문이에요. 보유세같은 경우에는, 아무리 보유세율이 높아도 매매가 상승이 지속되면, 집주인들이 흔들리지 않아요. 보유세에 흔들리는 경우는 하락장이 한참 지나고 나서 계속 보유하는 것이 가치가 없을 때거든요. 그런데 양도세가 낮아서 팔 수 있는 태도를 만들어 준다면 굳이 가져가지 않고 하락하기 전에 내놓기 시작한다는 거죠.

정책 시행에도 부동산 시장이 안정화되지 않은 이유

한국 현재 부동산 정책에서 아쉬운 점은, 부동산 시장을 안정화 시키기윈했다면 취득세, 보유세, 양도세 순으로 올렸어야 합니다. 취득세, 보유세를 올려버리면 진입장벽이 높아져요. 그런데 순서가 양도세를 먼저 올렸죠. 퇴로를 먼저 막은 다음 보유, 취득세를 올려버리다보니 증여세를 차라리 내겠다는 효과가 나타나게 되고요.

6월 1일부터 양도소득세가 더 중과됐는데 2가지 기준으로 중과됐어요. 지역, 기간에 따른 중과. 지역에 따른 중과에 대해서는 조정대상지역내에서 해당 주택은 기본세+20%, 3주택 이상은 기본세+30%이고요. 기본 세율이 현재 10억 초과 주택에서 45%니까 최고 세율이 75%까지 가거든요.

기간에 따른 중과세도 문제예요. 기간같은 1년 미만에 팔면 40% 이번에는 1년 미만에 팔면 70% 1년 이상이면 60%…못 팔겠죠 현재. 1, 2년 사이에 시장에 흡수될 수 있는 물량은 그만큼 감소하는 거죠. 매물이 묶이죠.결과적으로 입주 물량도 감소하고, 재고 물량도 매물 잠김 현상이 심화된 거죠.

부동산 시장이 공급과 수요 법칙에 의해 움직이는데, 물량이 적어질수록 부동산 리스크 더 커져가는 시장이라고 봐야해요. 하락에 대한 리스크가 아니라 가격이 비정상적으로 상승할 수 있는 여지가 생기는 거죠. 이런 가능성이 커져가고 있어요.

부동산 수요가 줄어들 수밖에 없는 이유

또 다른 이슈는 서울 공급 물량이 줄 때, 실수요자는 세금과 대출규제에 묶여있는데, 선진입한 사람은 지금보다 적은 자원으로 샀지만, 시간이 지날수록 많은 투자금이 생겨야 내집을 취득할 수 있는 상황이 생겼잖아요. 과거 역대 매매가 상승이 장기간동안 일어나면서 진입할 수 있는 사람은 다 진입했다는 거죠. 추가적으로 수요가 앞으로 더 증가하겠는지 놓고 봤을 때, 점점 어렵겠다는 거예요.

공급과 수요, 부동산 가격은 어떻게 되나

만약 공급이 10건, 수요자가 5명이면 거래량은 5건이고, 매물에 비해 수요가 적으니 가격이 상승이 안 되겠죠. 그런데 매물이 3건이고 수요가 5명이면, 거래량은 3건이고요. 절대적으로 아무리 거래량이 감소한다고 해도 결과적으로 매매가는 상승하는 거죠. 하반기에도 상승장이 지속되겠는가? 저는 지속된다고 보는 거죠. 6월 1일 규제로 더 묶였으니까…

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