부동산 7단계 사이클, 지금은 어디쯤?

침체기, 회복준비기, 회복기, 상승, 확산, 급등, 쇠퇴기. 지금은 어느 때라고 보면 되나요?

– 신사임당) 지금 상승장의 한복판에 있죠. 무르익을대로 무르익어 클라이막스로 가고 있는데요. 이런 때에도 투자할 곳을 찾을 수 있을까요?

– 부룡) 네, 있습니다. 다만 ‘마음에 안 들 뿐’이에요. 이미 로망인 집을 지어두고 질문하시는 것이거든요. 사실상 대부분 입지가 좋아서 올라버린 곳이에요. 단계별로 차근차근히 올라간다고 한다면, 저평가된 것은 찾을 수 있어요. 그게 눈에 보이느냐, 안 보이느냐가 문제죠. 저평가된 곳을 찾으려고만 한다면 시야가 굉장히 넓어질 수 있습니다. 지금도 투자가 가능합니다. 하지만 눈이 굉장히 높아져있으실 거라고 생각이 들어요.

리스크를 감당하고 먼저 간 동료를 부러워하지 마라

예를 들면, 내 직장 동료가 B급지, 마용성급의 아파트를 산 경우가 있겠죠. 내 월급으로도 살 수 있었는데, 지금은 못하니까 ‘C급지를 내가 사야한다고? 마용성 너무 비싼데…어떡하지?’라고 생각하게 되겠죠. 그분의 동료의 경우, 나보다 빨리 리스크를 감당하고 선택했기 때문에, 지금 나는 뒤처진 거예요. 억지로 쫓아가려고 하다보면 또 내려갈 걱정이 되고. 이도저도 못하는 상황이 되는 거죠.

부동산 상승 신호

-신사임당) 그렇다면, 부동산 상승 시그널은 뭘까요?

– 부룡) 전제는, 우선 이전의 시장이 안 좋아야 해요. 원래 지금은 아니고요. 단계별로 이해를 하시면 좋은데요. 침체장이 일단 있겠죠. 정부의 규제가 많아진 상황이고요. 결정적으로 수요/공급을 봐야하는데요. 현재 수도권 공급이 부족하다는 걸 모두 인지한 상황이고, 특정 지역에 전세나 매물이 사라지죠. 상승장에서

특히 최근 들어서, 6월 1일 이후 양도세/중과세가 나오면서 매물이 줄어드는 느낌을 주는데, 현재상태보다 더 매물이 줄어들면 상승장에서의 상승신호가 될 수 있겠죠. 유심히 보셔야 하고요. 하락장에서는 어차피 매물이 줄어들어도 ‘수요 자체’가 거의 없는 상태예요. 그래서 흐름이 생각보다 크게 보이지 않아요. 매물이 줄어드는 게 반드시 상승 시그널이 될 수는 없어요.

지금할 수 있는 것

내가 사려고 하는 아파트, 내가 산 아파트 오를지 보는 방법

투자가 아닌 실수요상황에서 내가 사려고 하는 아파트나 혹은 내가 산 아파트가 앞으로 오를지 어떻게 알 수 있을까요? 그게 제일 궁금하죠. 실시간으로 지역을 콕 집어서 많이들 물어오시는데요. 그걸 확인할 수 있는 방법이 있는데요. 내가 살고 있는 지역이 만약 ‘마포’라면, ‘마포가 지난 번에 00원이었는데, 엄청나게 올랐어’ 이렇게 생각하고 못 사는 거거든요. 한 편, 마포가 누군가에겐 차선의 선택지예요. 예를 들어 성동구를 더 선호한다면, 성동구에 가려던 사람들이 마포로 움직이는 거예요.

강남이 먼저 움직인 후에 마용성이 움직이고, 은평구 내에서도 불광이나 연신내, 즉 선호지가 분명히 있기 때문에 관심있는 곳을 기준으로 더 A급, 상급지가 어떻게 움직이는지 보면 돼죠. 항상 그래왔죠.

하락은 구체적으로 순차적으로 나타나는 것 같지는 않아요. 금융위기 때는 다 급락했고요. 침체장은 결국 수요가 줄어들기 때문에 급지 따질 필요가 없이 비슷한 상황이 만들어지는 것 같고요.

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